Metrekaresi altından da değerli

İstanbul Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odası'nın (İSMMMO) "Türkiye Değerini Katlıyor" araştırmasına göre, taşı toprağı altın denilen İstanbul'un her metrekaresi artık altından da değerli hale geldi.

Araştırmaya göre, 2001 krizinden bugüne kadar altın fiyatlarının 3.5 kat, enflasyonun 3 kat arttığı Türkiye'nin mega şehri İstanbul'da konut fiyatları 7 ila 20 kat arasında değer kazanırken, ofis kiralarında ise dolar bazında son 3 yılda yüzde 120'ye varan artışlar yaşandı.

Türkiye ekonomisinin daha önceki küresel krizlerde ağır yara alırken Mayıs-Haziran 2005 ve ABD kaynaklı mortgage krizinden diğer ülke ekonomileri kadar olumsuz etkilenmediği görüşüne yer verilen araştırmada, bu gelişmede Türkiye'de makro göstergelerdeki kısmi düzelmelerin yanı sıra yabancıların daha önceki krizlerdeki gibi apar topar Türkiye'yi terk etmemesinin önemli bir rolü olduğuna dikkat çekildi. Araştırmada, bundan sonraki dönemde en büyük yatırımları çekecek sektörler olan gayrimenkul ve enerjide yatırım kuyruğunun uzadığı vurgulandı.

İSMMMO'nun fiili araştırması yanı sıra Deloitte, Colliers gibi uluslararası denetim ve veri şirketlerinin hesaplamalarından da yararlanarak hazırladığı incelemeye göre, taşı toprağı altın denilen İstanbul'un her metrekaresi artık altından da değerli hale geldi. 2001 krizinden bugüne kadar altın fiyatları 3.5 kat, enflasyon 3 kat artarken, İstanbul'un birçok semtinde konut fiyatları 7 ila 20 kat arasında değer kazandı. Özelleştirme ve özel sektör ortaklıklarına akın eden yabancıların İstanbul'a konuşlanması milyarlarca dolarlık yeni ofis inşaatlarını beraberinde getirdi. Ofis kiralarında dolar bazında son 3 yılda yüzde 120'ye varan artışlar yaşandı.

İSMMMO'nun araştırmasında elde edilen bulgular şöyle;

-Altın piyasasının kalbi olan Londra borsasında altının onsu 2001 yılında ortalama 271 dolarken, 2008'de 3.2 kat artarak 882 dolara kadar çıktı. Aynı dönemde İstanbul Şirinevler'de fiyatlar yaklaşık 19 kat, Maltepe, Kartaltepe, Suadiye'de 15-16 kat artış gösterdi.

*Şirinevlerde 2001'de metrekaresi 82 dolar olan 85 metrekare bir ev, 7 bin YTL'den alıcı bulabiliyorken, aynı bölgede 80 metrekarelik bir ev için bugün 125 bin YTL'yi gözden çıkarmak gerekiyor. Metrekare üzerinden karşılaştırıldığında ise 2001'de 82 YTL olan bölgedeki fiyatlar ortalama 19 kat artışla bugün 1.563 YTL düzeyinde seyrediyor.

-*uadiye, Kartaltepe, Maltepe, Maslak, Bahçelievler-Soğanlı bölgeleri de değeri 16-18 kat arasında arttığı gözleniyor. Maltepe'de 120 metrekarelik bir ev 2001'de 15 bin YTL'den satılırken, bugün benzer metrekare bir ev için 220-250 bin YTL arasında rakamlar belirleniyor.

METREKARESİ 1000 YTL'NİN ALTINDA DAİRE YOK

Bugün halen 80-90 bin YTL'ye ev alınabilecek yerler olan Pendik Velibaba, Bağcılar, Başakşehir gibi bölgelerde 7 yıl önce 8-10 bin YTL'lik değerlerle ev satış ilanları veriliyordu.

2001-2002 yıllarında birçok semtten metrekaresi 100 YTL'nin altında daire alınabilirken, bugün metrekaresi 1000 YTL'nin altında daire bulmak neredeyse imkansız.

Son yıllarda iyice yaygınlaşan lüks proje konutlarında da yüksek değerler yakalandı. 3 yıl önce 100 bin YTL'ye satılan daireler için bugün 300 bin YTL'lere gözden çıkarmak gerekiyor. Türkiye'nin en lüks projelerinde "loft" olarak adlandırılan lüks daireler, artık metrekaresi 10 bin dolarlardan alıcı bulabiliyor.

İstanbul merkezinde yer kalmaması nedeniyle inşaat şirketleri artık 1980'lerde yapılmış kooperatif, apartmanlara kat karşılığı inanılmaz tekliflerle geliyorlar. Devlet de elindeki arazileri milyonlarca dolara satışa çıkarıyor. Bunlar arasında büyüklüğü açısından en dikkat çekici iki örnek Zincirlikuyu'daki Karayolları ve Levent'teki İETT Garaj ihalesi. Emlak uzmanlarına göre, metrekaresi başına 8 bin 300 dolar ödenen Karayolları arazisinde, yatırımcı grup en az 2 milyar dolar kazanabilecek.

SEMTLERE GÖRE DEĞER ARTIŞI

	2001 metrekare fiyatı	2008 metrekare fiyatı	Değer artışı (kat olarak)	Değer artışı (%)
Şirinevler Kocasinan	82	1.563	19,0	1.797
Suadiye	207	3.704	17,9	1.686
Kartaltepe	106	1.700	16,1	1.511
Maltepe	125	2.000	16,0	1.500
Maslak	75	1.167	15,6	1.456
Bahçelievler (soğanlı)	94	1.250	13,3	1.233
G.Osmanpaşa Dörtyol	440	5.652	12,8	1.185
Fındıkzade	200	2.455	12,3	1.127
Alibeyköy	141	1.667	11,8	1.081
Bulgurlu	138	1.609	11,6	1.062
Gültepe	133	1.538	11,5	1.054
Bahçelievler (Yayla)	136	1.542	11,3	1.031
Başakşehir 4 Etap	144	1.600	11,1	1.011
Levent sanayi mah.	135	1.443	10,7	969
Pendik Velibaba	75	800	10,7	967
Alibeyköy yeşilpınar	127	1.300	10,2	921
Bağcılar	94	944	10,0	900
Sefaköy	130	1.270	9,8	877
Kurtuluş son durak	113	1.083	9,6	863
Avcılar	130	1.200	9,2	823
Levent sanayi mah.	138	1.240	9,0	802
Ümraniye Çakmak	137	1.222	8,9	793
Ortaköy	211	1.882	8,9	792
Şaşkınbakkal	882	7.778	8,8	781
Ümraniye Atakent	175	1.538	8,8	779
Üsküdar Doğancılar	354	3.077	8,7	770
Bostancı	218	1.857	8,5	751
Zeytinburnu	133	1.111	8,3	733
Beylikdüzü Büyükşehir	117	960	8,2	723
Başakşehir 4 Etap	162	1.324	8,2	718
Küçükyalı	175	1.422	8,1	713
Fındıkzade Odabası	324	2.621	8,1	710
Pendik Sahil	229	1.786	7,8	681
Zeytinburnu	150	1.167	7,8	678
Bostancı	150	1.692	11,3	1.028

ŞİŞLİ-ZİNCİRLİKUYU HATTI YÜZDE 120 KAZANDIRDI

Türkiye'de değerini kat ve kat artıran alanlardan biri de ofisler oldu. 2000'lere girildiğinde inanılmaz prim yapan ofis kiraları krizle birlikte hızlı bir düşüş dönemine girdi. Ancak hızlı büyüme döneminin yaşandığı 2003-2004'ten itibaren özelleştirme ve özel sektörde birleşme ve satın almaların artışıyla birlikte ofislerin hem değeri hem doluluk oranı arttı.

Önemli gayrimenkul değerleme ve satış şirketleri arasında yer alan Colliers'in yaptığı dönemsel araştırmalardan derlenen bilgilere göre, İstanbul'un önemli ofis merkezlerinde kiralar 2005-2007 arasında yüzde 40-120 arasında değer kazandı. Bu alanda elde edilen bulgular ise şöyle:

*Avrupa yakasında Maslak, Esentepe, Şişli, Mecidiyeköy, Levent, Havaalanı bölgeleri, Asya yakasında ise Ümraniye, Kozyatağı, Altunizade ve Kavacık sadece İstanbul değil Türkiye'nin en önemli ofis alanları oldu.

*Metrekare fiyatı aylık 24.5 dolarla en pahalı bölge olan Şişli-Esentepe, Zincirlikuyu hattında A sınıfı ofis kiraları 2005'te 11.5 dolardı. Bir başka deyişle 3 yılda getirisi yüzde 117 arttı. Bölgede B tipi ofis kiraları ise 3 yılda yüzde 80 arttı.

*Avrupa yakasında A sınıfı ofis kiraları 2005-2007 arasında; Levent'te yüzde 40, Maslak'ta yüzde 59, Taksim Beşiktaş'ta yüzde 43, Etilerde yüzde 44, Havaalanı bölgesinde yüzde 84 arttı. Avrupa Yakası B sınıfı ofislerde kira artışı ise; Levent'te yüzde 60, Maslak'ta yüzde 41, Taksim-Beşiktaş'ta yüzde 26, Etiler yüzde 64, Havaalanı bölgesi yüzde 90 değer kazandı.

*Anadolu yakasında ise ne çok değer kazanan bölge ise Kavacık oldu. Kavacıkta A sınıfı o fislerin getirisi yüzde 78, B sıfının yüzde 62 oldu. Hızla gelişen Altunizade ve Kozyatağı ise getiride Kavacak'ın altında kalsa da değerler hızla artıyor.

OFİS KİRALARI

	2005		2007		2005'e göre değer artışı (%)
Ofis kiraları	A sınıfı ofis	B sınıfı ofis	A sınıfı ofis	B sınıfı ofis	A sınıfı ofis	B sınıfı ofis
Levent	17,5	10	24,5	16	40.0	60.0
Maslak	11,5	8,5	18,3	12	59.1	41.2
Şişli-Z. Kuyu	11,3	8,9	24,5	16	116.8	79.8
Kavacık	9,4	6,8	16,7	11	77.7	61.8
Kozyatağı	12,8	8,2	18,2	11,4	42.2	39.0
Altunizade	13,4	9,7	18,7	16	39.6	64.9
Taksim Beşiktaş	16,4	12,9	23,5	16,3	43.3	26.4
Etiler	16,5	11,3	23,8	18,5	44.2	63.7
Havaalanı	7,8	4,1	14,4	7,8	84.6	90.2

"MİLYARLIK ORTAKLIKLAR ORTA KADEME ŞİRKETLERE SIÇRIYOR"

TÜRMOB Genel Başkan Yardımcısı ve İSMMMO Başkanı Yahya Arıkan, araştırmaya ilişkin değerlendirmesinde, Türkiye'nin şirketlerini satarak varlık yitirdiği yönündeki yorumları hatırlatarak, şunları söyledi:

"Milyar dolarlık birleşme ve satın almalar cephesinde, küçük çaplı ancak büyük potansiyeli olan şirketlere de ilgi var. Üstelik, bu şirketler sadece yabancılar değil, yerli şirketler tarafından bünyelerine katılıyor. Yabancı şirketlerin Türkiye'de büyüme istekleri dışında tüm dünyada köpekbalığı olarak adlandırılan özel hisse fonlarının (private equity) giderek artan ilgisi şirketlerin değerini artıran unsurlar arasında yer alıyor. Bugüne kadar Türkiye'nin devlerine gelen milyarlarca dolarlık ortaklık ve satın alma teklifi artık daha orta kademe şirketlere sıçrıyor. Bu akım arttıkça ve yabancıların sıcak para yerine Türkiye'ye getirdiği doğrudan sermaye yükseldikçe krizlerden korunma şansı o derece artıyor."

"SIFIRDAN YATIRIMLAR TEŞVİK EDİLMELİ"

Arıkan, bugüne kadar gelen sermayenin birleşme ve satın almalarla ülkeye giriş yaptığını bundan sonra sıranın sıfırdan yatırım (greenfield) olması gerektiğini vurguladı. Arıkan, ekonomi yönetiminin her sektöre teşvik verme yerine geçmişte Türkiye'yi tercih etmekten son anda vazgeçen Opel (General Electric) ve Hyundai (G. Kore) gibi sıfırdan yatırımlara özel önem vermesi gerektiğini kaydetti.

Bu yaklaşımın, Türkiye'ye kalifiye işgücüyle destekleyecek eğitim programlarıyla dünyanın en büyük üretim merkezlerinden biri yapacağını belirten Arıkan, "Avrupa, Ortadoğu ve Müslüman dünyasının kavşak noktasında bulunun Türkiye, petrolü olmasa da dünyanın gelmek için çırpındığı bir ülke olabilir. Bunun için biraz çaba ve teşvik Türkiye'yi krizin kazananı yapabilir" dedi.