* Mortgage kredisini kim verecek? Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri de kurulabilecek.
* Borçlanma nasıl olacak? Konutun yüzde 25'inin peşin ödenmesi zorunlu. Örneğin 150 bin YTL'lik bir ev alan tüketici 30 yılda yaklaşık 700 bin YTL ödeyecek. Bu tablo kapsamında, aylık faiz yüzde 1.2, vade 30 yıl, toplam ödenecek miktar 699.647 YTL, toplam ödenecek faiz 549 bin 647 ve aylık ödeme de bin 943 YTL olacak.
*
Evi olan da sistemden yararlanabilir mi? Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
* Dikkat edilmesi gereken konular neler? Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yaparak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.
* Faiz sabit mi olacak? Tüketiciye sabit ve değişken faiz olmak üzere iki seçenek sunulacak. Sabit faizde ilk taksitte ne ödeniyorsa, vade sonunda da aynı taksit ödenecek. Sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın da rızası olmadan değiştirilemeyecek.
* Kredi kullanan değişken faizi tercih etti ve bir süre sonra piyasada faizler aşırı yükseldi. Bundan nasıl etkilenecek? Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.
* Krediyi kullanan borcunu ödemezse ne olacak? Taksidini iki ay aksatan müşteriye banka bir ay süre verecek. Üçüncü ay sonunda da taksidini ödemezse banka, ipotek ettiği evi satma hakkına sahip olacak. Satıştan gelen paradan banka alacağını mahsup edecek ve kalanını müşteriye iade edecek.
* Evin devir ya da satışı mümkün mü? 10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2'sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2'si kadar ceza alınacak.
* Borcunu vadesinden önce kapatmak isteyenlerin durumu ne olacak? Ödeme takviminin bir aşamasında borcunun kalanını kapatmak isteyenler kalan borcun yüzde 2'si oranında erken kapama cezası ödeyecek.
* Mortgage'ın şu anda uygulanan banka kredisinden farkı ne? Şu an konut kredisi alanlar faizin yüzde 5'i kadar Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ödüyor. Bankalar, konut kredisi olarak vermiş oldukları kaynağı mevduat ve sendikasyon kredilerinden karşılıyorlar. Mevduatın büyük bir kısmı 3 aydan daha kısa vadeli. Vade uyumsuzluğu nedeniyle yüksek faiz uygulanıyor.
* Vatandaş başvurduğunda krediyi hemen alabilecek mi? Hayır. Bankalar tanıtım broşürleri hazırlayacak, kredi riskleri kitapçıkta yer alacak. Hangi alternatiflerin hangi avantaj ve dezavantajları olduğu örneklerle yer alacak.
* Hangi konutlar sistemden yararlanacak? Arzı artıracak mekanizmaları desteklemek amacıyla proje ve inşa halindeki konutlar da mortgage kredileriyle desteklenecek. Kendi arsası üzerine konut yapacaklar da sistemden faydalanabilecek. Ancak konutun iskan izni olması, yani yasal olması gerekecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.
* Sistem nasıl işleyecek? Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edecek veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve yurtdışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek.
* Sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi? Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.
* Bu sistemin riski nedir? Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.
* Mortgage sistemine dahil olan çiftlerin boşanması veya vefatı halinde ne olacak? Bankalar, mortgage'a geçecek tüketicilerde krediyi kullanan kişinin eşine 'Eş Muvafakatnamesi' adı altında bir feragatname imzalatacaklar. Böylece eş bankaya karşı yasal olarak evden vazgeçmiş olacak. Mortgage kredisi kullanan kişinin vefatı halinde banka hayat sigortasından kalan borcun tamamını alacak.
