Mortgage yasası merakla bekleniyor. Kredi faizleri düşecek mi? Mevcut konut kredisi kullananlar ne olacak? Yasa tasarısındaki vergi teşviki değişecek mi? İşte mortgage ile ilgili ayrıntılar...
Mortgage(Tutsat) yasasının yürürlüğe girmesi ile birlikte, mevcut konut kredilerinin tümü tutsat kapsamına girecek. Bu nedenle halen konut kredisi kullanmakta olan 400 bini aşkın tüketici, daha az faiz ödemek istedikleri taktirde, yüzde 2 erken ödeme cezası ile karşı karşıya kalacaklar.
TBMM Genel Kurulu'nda yarın görüşülmesi beklenen tasarının 20'inci maddesi ile getirilen geçici 11'inci maddesi, halen konut kredisi kullanmakta olan yurttaşların, tutsat kapsamında kredi kullanıyor hale gelmelerine neden olacak.
Bu
durumda yurttaşların borçlarını erken ödeyerek, daha az faiz ödeme olanakları ortadan kalkacak. Yurttaşlar, tutsat gündemde dahi olmadığı dönemde konut kredisi almış olsalar dahi, borçlarını erken ödemek isterlerse toplam kredi tutarının yüzde 2'si oranında "erken ödeme cezası" ödemek zorunda kalacaklar.
3 AY İÇİNDE BAŞVURU YAPILMAK ZORUNDA
Bu duruma düşmemek için ise, 400 bini aşkın olan mevcut konut kredisi kullanıcısının, yasa yürürlüğe girdikten sonra en geç üç ay içinde bankaya başvurması gerekecek. Konut kredisi müşterisi, başvurusunda, kullandığı kredinin tutsat yasası kapsamında değerlendirilmesini istemediğini bildirecek. Bu durumda banka, Tüketiciyi Koruma Kanunu hükümlerine göre hareket etmek zorunda kalacağından, erken ödeme durumunda müşteriden erken ödeme ücreti talep edemeyecek.
VERGİ HÜKMÜ ÖNERGE İLE KALDIRILABİLİR
Tutsat kapsamında kullanılan kredilerin 100 bin YTL'ye kadar olan bölümüne karşılık gelen faizin vergiden düşülmesi ile sağlanacak vergi teşviği tartışması ise sürüyor.
SPK tarafından hazırlanan ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener tarafından Başbakanlık'a sunulan taslakta, vergi düzenlemesi vardı. Başbakanlık'taki görüşmelerde Maliye Bakanlığı karşı çıkınca, hüküm düzenlmeden çıkarıldı.
TBMM'de görüşülürken ise AKP ve CHP'nin ortak desteği ile tekrar tasarıya konuldu. Maliye Bakanı Kemal Unakıtan'ın karşı durduğu ve Başbakan Yardımcısı Şener'in de sahip çıkmadığı düzenlemeden vazgeçilmesi için, Genel Kurul görüşmeleri sırasında, maddenin tasarıdan çıkarıldığına dair bir önerge verilmesi gerekiyor.
ÖNERGE, KONUTSUZ-GECEKONDULU YURTTAŞA ZARAR VERECEK
Bu yönde bir önerge verilmesi, tutsat sayesinde ilk kez evsahibi olacak veya gecekondu dönüşüm projelerinden yararlanacak olan yurttaşlara zarar verecek. Çünkü düzenlemedeki faizin düşülmesi kapsamına yalnızca bu iki kesim girebiliyor. Hükmün yürürlüğe giriş tarihi olarak da 1 Ocak 2008 belirlendi. Ancak yurttaş, yasa yürürlüğe girdikten sonra hemen kredi kullansa da, 1 Ocak 2008'den itibaren vergi teşviği kapsamına girebiliyor.
Tutsat kapsamındaki alacağı krediyi, daha iyi bir evde oturmak veya yatırım amaçlı olarak konut sahibi olmak için kullanacaklar ise bu vergi düzenlemesinden yararlanamayacaklar. Böylece düzenleme, hem kredinin 100 bin YTL'ye kadar olan bölümü için geçerli olması hem de konutu olanlara uygulanmayacak olması nedeniyle; üst gelir grubuna değil, orta direğe önemli katkı sağlayacak. DEĞERLEME SORUNU VAR
Düzenleme ile ilgili bir diğer sorun da kredi ile alınacak konutların değerlerinin belirlenmesi sürecine ilişkin olarak yaşanacak. Tasarıya göre, konutların değerlemesini SPK'dan izin almış şirketler yapacak. Türkiye genelinde 300 civarında değerleme şirketi olduğu için, tutsat döneminde bu sayı yeterli olmayacak. Bir yandan değerleme şirketi sayısının hızla artırılması gerekirken; hem kredi miktarına esas olacak hem de ödenmeyen krediler için bankaların başkasına satış hakkı kazanacağı değerin belirlenmesi özen gerektireceğinden, sıkıntılı bir süreç yaşanacak.
BANKACILAR KONUT SAHİBİ OLABİLİR
Tutsat ile ilgili en önemli sorunlardan birini de faizlerin yüksekliği oluşturacak. Gelişmiş ülkelerde uygulanan tutsat sistemindekinden çok daha yüksek düzeylerde olan Türkiye finans piyasasındaki faiz oranları, enflasyonla mücadele çerçevesinde Merkez Bankası'nca önemli oranda düşürülmeyecek. Yasa, faiz için kredi müşterisine, sabit ve değişken olmak üzere iki seçenek sunacak. Değişken faizde, genel faizler inip-çıktığında, kredi faizi inecek ya da düşecek. Sabit faiz ise hiç değişmeyecek. Tüketicinin faizde karlı ya da zararlı çıkmasını, ekonominin gidişi belirleyecek.
İşler yolunda gitmez ve tüketici krediyi ödeyemezse, banka konuta el koyacak. Geniş kapsamlı bir ekonomik sıkıntı durumunda, bankların çok sayıda konut sahibi olması sonucu ortaya çıkacak.
Ayrıca, konut arzı yetersiz olduğu için, artacak talebin karşılanması için eğitimsiz müteahhitlerin devreye girmesi ve hızla inşa, kalitesiz konut üretilmesine neden olabilecek.
"VERGİ TEŞVİKİ DEĞİŞMELİ"
Bu arada Devlet Bakanı ve Başmüzakereci Ali Babacan, Hükümet olarak, Meclis'te bulunan Mortgage (Tutsat) yasa tasarısındaki vergi teşvikinin değişmesini istediklerini bildirerek, ''Komisyon aşamasında, Mortgage (Tutsat) konusunda vergi teşviki unsuru gündeme gelmiş. Biz hükümet olarak bu teşvik konusunun değişmesini arzu ediyoruz. Çünkü şuanda içinde bulunduğumuz makro ekonomik ortam böyle bir teşvike müsaade edecek bir ortam değil'' dedi.
Mortgage (Tutsat) ile ilgili bir vergi teşviki unsurunun olduğunu ve bunun çok kritik bir unsur olduğunu vurgulayan Babacan, TBMM'ye gönderilen tasarıda böyle bir vergi teşvikinin bulunmadığını, şimdi ise Mortgage için ödenen faizlerin gelir vergisi matrahından düşmesinin istendiğini bildirdi. Babacan, şöyle devam etti:
''Komisyon aşamasında, Mortgage (Tutsat) konusunda vergi teşviki unsuru gündeme gelmiş. Biz hükümet olarak bu teşvik konusunun değişmesini arzu ediyoruz. Çünkü şuanda içinde bulunduğumuz makro ekonomik ortam böyle bir teşvike müsaade edecek bir ortam değil.Mortgage üzerindeki faizin gelir vergisinden düşmesi isteniyor, biz bunun doğru olmadığı kanaatine ulaştık. Bazı ülkelerde uygulandığı iddia edildi. Biz bunu uygulayan ülkelerin yetkilileriyle görüştük ve bize 'biz bir hata ettik, aman aynı hataya siz de düşmeyin' dediler.
Bu türden yükler ilk başta küçük gibi görünse de, Mortgage sistemi geliştikçe altından kalkılamayacak ve sürdürülemeyecek mali yükler getiriyor.Bu vergi teşviki adil de değil. Yani geliri en yüksek olan en yüksek vergi teşvikini alacak. Örneğin Almanya bu teşvikleri basamak basamak kaldırmaya başladı.Eğer bu teşvik, Komisyondan geçtiği şekliyle Meclis Genel Kurulundan da geçerse o zaman Türkiye'nin şu anda uygulamakta olduğu başarılı ekonomik programa tamamıyla ters, son derece olumsuz bir adım atılmış olur. Bunun sonucunu biz, daha yüksek enflasyon, dahayüksek faiz ve daha yüksek bir cari açık olarak görürüz ve Türkiye'ye çok ağır bir bedeli olur. Onun için sakın hiç kimse, seçim havasının rüzgarına kapılıp, gelecek nesillere bedel ödetecek bir adım atmasın. Bunu arzu ediyoruz.'' YASANIN YENİLİKLERİ
Mortgage'in (Tutsat) bir konut finansmanı yöntemi olduğunu ve Türkiye'de şuanda, 22 milyar YTL'yi aşan bir konut finansmanı hacmi söz konusu olduğunu belirten Babacan, yeni yasayla gelecek yenilikler konusunda şunları söyledi:
''Çıkacak olan yasa, konut finansmanıyla ilgili kredilerin ikinci el piyasasının oluşmasını sağlayacak. Mortgage (Tutsat), bankaların kaynak imkanlarını çeşitlendirecek ve kaynak maliyetlerini de azaltacak. Yeni Mortgage (Tutsat) yasasındaki en önemli değişiklik, kredi kullanıcıları açısından, değişken faizli konut kredisi imkanı getirecek olmasıdır. Bu imkan çerçevesinde, faizler ileride daha da düşeceği için bu krediyi kullanan vatandaş, değişken faiz çerçevesinde, ileride daha düşük faiz ödeyebilecek.
Kendi aramızda görüştük, Bakanlar Kurulunda görüşüldü, ancak bu öyle bir konu ki, Komisyonda konulmuş ve Genel Kurulda geri çekmek sanki vatandaşa sunulacak güzellikler engellenmiş oldu şeklinde algılanıyor. Teşvik ile en çok zengine, en çok gelir vergisi dilimlerine giren kişilere en çok yarar sağlanmış olacak. İçinde bulunduğumuz koşullar ve mali disiplinde kesinlikle böyle bir teşvik çok kötü olur.'' EROL: UZUN VADELİ FON YARATMA EN ÖNEMLİ YENİLİK
Öte yandan Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanlığına vekaleten eden İkinci Başkan Turan Erol, Mortgage (Tutsat) sisteminin iki önemli ayağı bulunduğunu belirterek, bunlardan birinin sermaye piyasaları, diğerinin ise kurumsal altyapı olduğunu bildirdi.Tasarı ile gelen en önemli yeniliğin uzun vadeli fon yaratmaya yönelik olduğuna işaret eden Erol, ''Şu anda da konut kredisi veriliyor. Ancak banka alacağınının tamamını tahsil için vade sonuna kadar bekliyor. Yeni sistemde bankalar verdikleri kredilerden doğan alacaklarını 2. el piyasalarında satıp likit hale gelebilecek'' diye konuştu.
EMEKLİLİK FONLARI VE KURUMSAL YATIRIMCI GELECEK
Böylelikle sisteme bugüne kadar girmemiş yeni fonların dahil olacağını anlatan Erol, uzun vadeli yatırım ihtiyacı olan emeklilik fonları ile kurumsal yatırımcıların bu piyasaya ilgi göstereceğini kaydetti.Kurumsal altyapı konusunda ise tapu sicil kayıtlarından konutların kalitesine bir çok alanda iyileşme yaşanacağını anlatan Erol, yeni düzenlemelerin sisteme güven kazandıracağını söyledi.
VATANDAŞA UYARI
Bu arada, yeni sistem konusunda vatandaşları da uyaran Erol, ''İnsanlar şunu bilsinki, bu sistem devlet garantisi ve sübvansiyon ile çalışan bir sistem değildir. Sistem iyi işlediği zaman piyasa koşullarındaki iyileşmeden vatandaş da istifade edecek'' diye konuştu. ''VERGİ İNDİRİMİNDE KARAR PARLAMENTO'NUN''
Sistemdeki vergi indirimine ilişkin de Erol, bu konuda kararın Parlamentoya ait olduğunu vurguladı.Ancak kurumsal altyapının güçlendirilmesi için vergi indiriminin faydalı olabileceğine işaret eden Erol, sistemle birlikte, düşük tapu harcı, düşük KDV ve satıcının konut bedelini düşük göstermesi gibi durumların önüne geçileceği için uzun vadede Maliye ayağında gelir artışı olabileceğine dikkat çekti.
FAİZ DÜŞÜŞÜ, PİYASAYA BAĞLI
Tasarının yasalaşması durumunda bir faiz düşüşü beklediklerini söyleyen Erol, ''Ama bu piyasa koşullarında cereyan edeceği için talep tarafını da dikkate almak gerek'' dedi.
Konut kredisi kullananlar dikkat!
