|
Konutta yüksek fiyat dönemi bitti mi?
Mayıs ve haziran aylarında finansal piyasalarda yaşanan kötüleşme, Türkiye'den para çıkışına, faizlerin yükselmesine, kurun dalgalanmasına ve borsada şirketlerin değerininin düşmesine yol açtı. Ama aynı düşüşü en azından görünürde emlak fiyatlarında rastlamıyoruz. Dalgalanma bu piyasada fiyatları düşürdü diyemiyoruz. Çünkü çoğu emlak fiyatları halen aynı düzeyde bulunuyor. Ama biliyoruz ki, gerçek durum böyle değil. Bu fiyatlar üzerinden alım satımlar önemli oranda azalmış.
Örtük indirim var
Satışı yapan şirketler görünürde fiyatı düşürmeseler bile, çeşitli ödeme kolaylıkları sağlayarak, peşin alımlarda indirim, taksitli satışlarda en düşük taksit faizi uygulayarak örtük bir fiyat indirimi uyguladıklarını biliyoruz. Taksit faizlerinde aradaki farkı da müteahhitler bankaya ödüyormuş. Bu şekilde fiyatlar yapay bir şekilde yüksek tutulmuş oluyor. Yani görünürde fiyatlar düşmemiş oluyor.
Yüksek faizin etkisi
Ama şişmiş fiyatlardan emlak almak öyle kolay değil. Zaman geçtikçe, yeni finansal dengeler oturdukça, gayrimenkul piyasasında satışların yapılma zorunluluğu ortaya çıktıkça, emlak fiyatları yeni dengesini bulacak. Bu yeni denge de birkaç ay öncesine göre daha aşağıda kurulacak. Tabii bu durum genellikle geçerli. Özelliğinden dolayı bazı emlaklar hâlâ değerlenmeye devam edebilir.
Emlak fiyatlarının daha aşağıda bir yerde denge bulmasının en önemli nedeni şüphesiz faiz artışları. Dünyada faizler yükseliyor, daha da yükselecek. Dolayısıyla dışarıdan sağlanan finansmanın maliyeti hem faiz artışından hem de kurun yükselişinden dolayı artacak.
Finansman maliyeti artı
Türkiye'de de faizler yükseldi, YTL değer kaybetti. Ekonomide belli bir yavaşlama bekleniyor. Bu aynı zamanda gelir kaybı demek. Bir yandan konut ve emlak talebi azalabilecek, bir yandan da finansman maliyetleri yükseldi. Kolay kolay da düşmeyecek. Dalgalanma öncesi yüzde 1.07'ye kadar düşmüş olan aylık konut kredisi faizleri yüzde 2 civarına yükseldi. Yani finansman maliyeti neredeyse katlanmış. Nasıl ki faizler küresel piyasaların etkisinde düşerken, finansman maliyeti azalırken konut fiyatları yukarı gitmişse şimdi de tersinin olması gayet doğal.
Maliyeti ne?
Gayrimenkul fiyatları ne kadar düşebilir diye bakarsak, burada elbette maliyetler düzeyine kadar inilebilir. Maliyetlerin ne olduğunu aşağı yukarı biliyorduk. Ancak hem inşaat işiyle hem de demir işiyle uğraşan Ekinciler Holding'in Yönetim Kurulu Başkanı Namık Ekinci de, Vatan'a şunları söylemiş:
"Türkiye'de arsa payı hariç lüks inşaatlarda metrekare maliyeti 700 dolar, en düşük maliyet rakamı ise metrekare başına 300 dolardır. Arsa payı genelde yüzde 30'la başlar, yüzde 50'ye çıkar. Yüzde 100 bile koysanız normalde maliyetin en düşük 600, en yüksek 1.400 dolar olması gerekir. Oysa Türkiye'de 1.000 dolardan başlayıp 4.000 dolara kadar çıkıyor."
Yani fiyatlar normal fiyatların veya maliyetlerin en azından yüzde 50 üzerinde bir seyir izlemiş.
Fiyatın manipülasyonu
Geçmiş dönem küresel likiditenin etkisiyle bütün varlık fiyatlarının şiştiği bir dönemdi. Bu dönem artık bitiyor. Türkiye'de konut fiyatları yeni döneme ister istemez ayak uyduracak. Fiyatlar üzerindeki örtü de belli bir süreçte kalkacak. Ama inşaat sektöründen ve özelinde arsadan rant elde etme isteği ve uğraşı elbette bitmeyecek. Nasıl olsa reel sektörde fiyatı manipüle etmenin, yönlendirmenin yaptırımı yok.
Sonuç
"Herkes ipi değirmenine doğru çeker" Yahudi Atasözü
|
