Mortgage için faiz düşüşü yetmez gelir de artmalı

Bu yargı bize ait değil. Merkez Bankası'nın dün yayımlanan Finansal İstikrar Raporu'nda alınma. Merkez Bankası özetle diyor ki, finansal istikrar adına bugünkü koşullar itibariyle hanehalkınının ancak en yüksek gelirli yüzde 10'u konut kredisi kullanabilir.
Bitişikte yer alan haberdeki tablolarda da görebileceğiniz gibi, Türkiye'de kullanılan ortalama konut kredisi miktarı 47 bin YTL, ortalama vadesi 70 ay yani altı yıl kadar, ortalama faiz oranı da aylık yüzde 1.5.

- Kredi zengine - Bu durumda komisyon, ücret ve vergiler hariç yıllık taksit tutarı 13 bin YTL'ye geliyor. Merkez Bankası ihtiyatlı bir yaklaşımla hanehalkı gelirinin yüzde 30'unu konut kredisi taksidi olarak ödeyebileceğini varsayıyor.
- Buna göre krediyi kullanacakların yıllık 43.5 bin YTL gelire sahip olması gerekiyor. Böyle bir gelire de, 2005 yılı gelir dağılımı araştırmasına göre sadece en yüksek yüzde 10'luk hanehalkı grubu sahip. Bu gruptakilerin yıllık ortalama geliri 46.1 bin YTL.
- Faiz oranı aylık yüzde 1'e düşerse bu kez en yüksek ikinci yüzde 10'luk gelir grubu da 30 yıla kadar kredi kullanabilir hale geliyor.
- Yüzde 0.5 faiz düzeyinde bile 30 yıl vadeyle kredi kullanabileceklerin oranı toplamın yarısına ancak varabiliyor. Bu da 9 milyon hane ediyor. Yani en olumlu koşullar oluşsa bile, bugünkü gelir düzeyinde Türkiye nüfusunun yarısı görünür gelecekte hiç konut kredisi kullanmamalı.
- Demek ki konut kredisinin yaygınlaşabilmesi için şu anda yüzde 1.52 arasında gezinen faizlerin yüzde 0.5'e düşmesi beklenecek. Yoksa bugünkü koşullarda kredi kullanabileceklerin sayısı 1.8 milyon. Yani toplumun en yüksek gelirli yüzde 10'luk kısmı.
Aslında bu kısmın kredi kullanmaya da pek ihtiyacı yok.

- Servetler de devrede -O zaman Merkez Bankası ne demek istiyor? Bu koşullarda konut kredisi kullanılmasın mı? Ortaya konulan tablo böyle bir sonuca işaret ediyor.
O halde yapılan yeni konutlar hep en zenginler için mi yapılıyor? Hayır. Çünkü hesaplamalar ve yapılan uyarılar yıllık gelir üzerinden. Halbuki insanlar harcamalarını sadece gelirleriyle değil servetleriyle de yapabilirler. Üstelik bu konut olunca servet ve kayıtdışı gelirler pekala devreye girebilir.
Aksi halde faizlerin bugünkü üçte bir düzeyine kadar gerilemesini, hanehalkı gelirlerinin artmasını beklemek gerekiyor. En azından mortgage'ın yaygınlaşması için bu iki koşul şart.
Buna karşılık Merkez Bankası'nın uyarısını, yıllık gelirin üçte biri kadar bir borç yükü altına girilmesi ve aşan kısmını ise servetten karşılamayı göze almak şeklinde algılamak daha doğru olur. Bu finansal istikrar adına da böyle, kişi ve hanehalkının borç krizine girmemesi için de. Konuta ihtiyacı olan düşük gelirliler, kredi kullanmaması gereken de maalesef yine onlar. Bu da hayatın bir gerçeği.

- Sonuç - "Aza demişler nereye? Çoğun yanına demiş" Türk Atasözü