Beklenti satın almak

İstanbul'da 2005 ve 2008 yılları arasında iyi lokasyonda birçok arsa satıldı. Bunlardan bazıları İ.E.T.T arsası, Karayolları arsası, Deva arsası, Renault arsası, Tatlıcı arsası, Levent'te katlı otopark olarak kullanılan arsa ve son olarak satılan Toprak Grubu'nun Libadiye'deki arsasıdır. Bahsi geçen yıllarda büyüklüğü 10 bin metrekare ile 100 bin metrekare, fiyatları ise 17.5 milyon dolar ile 800 milyon dolar aralığında değişen arsaların satışı gerçekleşti. Satın almalarda durgunluğun yaşandığı düşünülen, fiyatların doygunluğa ulaştığı (hatta geri geleceği) iddia edilen bir piyasada ciddi rakamların yatırılıyor olmasını gözden kaçırmamak, bir şeylere bağlamak gerek.

'Pahalı' demek spekülatif
Buralarda fiyat; metrekare, imar durumları gibi konuları irdelemek ayrı bir analiz konusudur. Yani "pahalı" veya "ucuz" gibi kavramları direkt olarak kullanmak yanıltıcı ve hatta spekülatif... Çünkü farklı emsal, zemin altı inşaat hakları gibi değişik imar durumlarına sahip gayrimenkullerde ortalama metrekare birim fiyatından bahsetmek ve "falan caddede birim metrekare fiyatları şudur" demek ve hatta birbirleriyle karşılaştırmak yanlış olur. Değindiğimiz gibi, bu konular "değerleme metodları" ile ciddi biçimde ele alınarak analiz edilmesi ve yorumlanması gereken konular. Burada vurgulamak istediğimiz, iyi lokasyonda yer alan arsaların herhangi bir tereddüt yaşanmadan talep görüyor olması. Bu da özellikle İstanbul yatırımcısının hala yüksek beklenti satın aldığını göstermekte. Arsalara ödenen bedeller bazen fizibilite mantığının ve gerçeğinin üstüne çıkıyor.

Rayiçler zorlanıyor
Projelerin kârlı olabilmesi için, arsaların konut, alışveriş merkezi, ofis olarak geliştirilmesinden sonra, bir diğer deyişle geliştirme ve inşaat süreci tamamlandığında muhtemel satış ve/veya kiralama değerlerinin çok yüksek olması gerekliliği doğuyor. Neticede bazı bölgelerdeki güncel rayiç değerlerinin zorlanması söz konusu.

Beklentiler umut verici
Kısaca emlak piyasası doğal salınımını gerçekleştirmiş olsa da, özellikle dünyadaki önemli ve seçkin lokasyonlardaki fiyatlarla yarışan belli yerlerde ileriye dönük ve ucu açık beklentiler söz konusu. Özellikle, İstanbul'un bulunduğu konum gereği emlakta vazgeçilmezliği her dönemde ve her koşulda korunacak gibi görünüyor. Dönemsel negatifler özellikle belli bölgelerde ve özellikli mülklerde ileriye dönük getiri beklentilerini ve yatırımları kilitlemiyor. Bunlar da piyasa adına gerçekten umut verici.