'Uzmanlaşamayan alışveriş merkezi başarılı olamayacak'

Krea Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Kodal, aynı bölgedeki farklı alışveriş merkezlerinin (AVM) farklı konularda uzmanlaşması gerektiğini belirterek, "Uzmanlaşamayan AVM başarılı olamayacak" dedi. Mobilya, elektronik gibi sektörlerde uzman AVM'lerin oluştuğunu dile getiren Kodal, uzmanlaşmanın birbiriyle rekabet halinde olan merkezlerin müşteri potansiyelini de arttıracağını dile getirdi. Merrill Lynch GPI ile imzalanan ortaklık anlaşmasıyla Temmuz 2006'da kurulan Krea'nın patronu Kodal'la sektörü ve önümüzdeki dönemde yapacakları yatırımları konuştuk.

Sayıları 5 yılda yüzde 60 arttı

* Türkiye'de yaşanan AVM arzındaki yoğunluk, sektörü nasıl etkileyecek?
Türkiye'deki alışveriş merkezi sayısı 150 civarında. Projelendirilmiş ve inşaat halindekilerle birlikte 200-250 bandına geliyor. 2002-2007 arasında yüzde 60'lık bir artış yaşadık. Avrupa'yla kıyasladığımızda hala çok düşük olmasına karşın, Türkiye nüfusunun alım gücüyle kıyaslandığında orta noktaya doğru gidiyor. 2-3 yıl içinde 250 rakamlarına geldiğimizde rekabette pazarda kızışma noktasına gelmiş olacağız. Bugün bile belli lokasyonlarda ciddi rekabet oluşmaya başladı. Büyükdere Caddesi başta olmak üzere İstanbul'un belli akslarında çok fazla AVM var. Hem mevcut AVM'lerin hem de planlananların hepsinin çalışması mümkün değil. Onun için yeni olanlarında hem yatırımcının hem de perakendecinin daha seçici olacağı bir döneme giriyoruz. Şu anda planlama aşamasında olan bazı AVM'lerin hayata geçmesi mümkün olmayacak.

* Bu alışveriş merkezlerinin kaçı yaşayacak?
Eskiden AVM'de alternatif olmadığı için perakendeciler de onlara girmeye çalışıyordu. Buna sektörde birinci dönem diyebiliriz. İkinci dönem "Olayım ama hangisinde olayım", üçüncü dönem yani önümüzdeki dönem ise "Bunların hangisi ayakta kalır, ona gireyim" olacak. Eskiden küçük bir arazisi olan AVM yapmak istiyordu. Bugün baktığınızda 100 projeden ancak 15'i hayata geçebilecek. Konut projelerinde ön satışı yapıp başlarsınız yavaş yavaş gider. AVM öyle değil; baştan kiralama yapamazsanız arkanızda ciddi sermaye olması lazım ki bu riski alabilesiniz. Yatırımcı da diyor ki; "Sen şu kadarlık kiralama pozisyonuna gel, ben öyle alayım." O yüzde bir sürü AVM, plan aşamasında kalacak.

AVM'ler Üç şekilde farklılaşıyor

* Karşılaştırma yaptığımızda alışveriş merkezlerinde pek de fark görmüyoruz. Bu fark nasıl yaratılır?
Yurtdışındaki AVM'lerde de pek fark görmezsiniz ama yaptıkları işe baktığınızda bir fark olması gerektiğini düşünürsünüz. Temelde üç farklılık bulunuyor; mimari, mağaza karması ve ölçek. Önümüzdeki dönemde buna uzmanlaşma da eklenecek tabi.

* Önümüzdeki dönemde alışveriş merkezleri şekil mi değiştirecek?
Evet. Bunu da hep birlikte göreceğiz. Tabi bu yavaş yavaş olacak. Öncelikle eğlence ağırlıklı alışveriş merkezleri ya da daha bire bir günlük alışverişlerinizi yapabileceğiniz merkezler olacak. Mesela buna örnek olarak Metrocity ve Kanyon'u gösterebiliriz. Metrocity daha çok temel ihtiyaçlarınızı karşılayabildiğiniz bir AVM iken Kanyon eğlencenin olduğu, daha üst gelire yönelik markaların bulunduğu bir yer. Bu nedenle düşünülenin aksine, Kanyon'un açılışı Metrocity'yi olumlu etkiledi. Artık Türkiye'de sadece mobilyanın ya da elektronik eşyanın olduğu alışveriş merkezleri var. Bu uzmanlaşma giderek artacak. Uzmanlaşamayanların yaşama şansı kalmayacak. "Her şeyden biraz olsun" deyip yeterli bir büyüklüğe sahip değilseniz o zaman müşteriniz kalmayacak.