'Yatırımda en önemli kriter lokasyon'

* AVM yatırımı yaparken dikkat edilmesi gereken kriterler nedir?
Yatırım yapmadan önce bizim üzerinde durduğumuz beş tane kriter var. Bunların en önemlisi, tahmin edilebileceği gibi lokasyon. Lokasyon demek illa ki ulaşım aksları anlamına gelmiyor. Yapılan alışveriş merkezinin hedef kitleyi çekebiliyor olması lazım. İkincisi, ulaşım. Lokasyon iyi olabilir ama ulaşımın çok zor olması alışveriş merkezini gözden düşürebilir. Mesela Profilo Alışveriş Merkezi. Lokasyon tamam, nüfus çok yoğun ama ulaşım dert. Profilo, "olup olmamak" arasında kaldı. O günlerde tekti, bu nedenle de çok iyi iş yaptı. Ama bugün, başkaları açılmaya başlayınca ulaşımdan kaybetmeye başlıyor. Üçüncüsü mağaza karması. Eğer ana lokomotifleri ikna edemiyorsanız küçük mağazalarla bir yer açmak riskli. Çünkü o küçük mağazalar bugün kiralar, ertesi gün de çıkarlar. Dördüncü kriter, pazarlama, konsept geliştirme ve yönetim ayağı. Tecrübeli bir ekip ya da şirket tarafından yapılıyor olması lazım.

* AVM yatırımlarında yabancı yatırımcının giderek daha aktif hale geldiğini görüyoruz. Önümüzdeki dönemde tüm AVM'ler yabancıların mı olacak?
Şu anda zaten büyük AVM'lerin hemen hepsinde yabancı yatırımcı bulunuyor. İstinye Park'ta yok, ama yakında olacaktır. Kanyon'da her an olabilir. Tabi bu daha yüzde 50'ler seviyesine gelmedi, benim tahminim yüzde 25-30 civarında. Toplam kiralanabilir alan içinde yabancı payının beş yıl içinde yüzde 60-70 düzeylerine geleceğini düşünüyorum. Türkiye'deki yabancı yatırımcının yüzde 95'i pasif yatırımcı, yani geliştirilen projeyi satın alıyor. Aktif olanlar arasında Ece, Redevco, Krea, Multi Turkmall var. İleride bu sayı 7-8'e çıkar ama ben daha fazla artacağını sanmıyorum.