Gayrimenkul alırken dikkatli olmak gerekir

Ülkemizde gayrimenkul ihtiyaç dışında ayrıca bir yatırım aracı olarak görülür. Bu nedenle gayrimenkul alım ve satım sonrası gerekli araştırma yapılmadığı için önemli sorunlarla karşılaşılmaktadır. Bu konuda çok mağdur tanırım. Yaptığım araştırmada www.tapugarantisi.com adlı bir sitede bu konuda ciddi ve bilimsel anlamda danışmanlık hizmeti verildiğini tespit ettim. Bu tespitlerimi siz okurlarıma da aktarma ihtiyacı hissettim.
Ülkemizde gayrimenkul yatırımcısını satın alacağı arsa ve binalarla ilgili olarak satış anında var olan "gizli riskler "e ve gayrimenkulü satın aldıktan sonra doğabilecek olası risklere karşı koruyacak bir güvence sistemi bulunmamaktadır.Satın alınacak yerle ilgili alınacak ekspertiz raporlarıda bu anlamda yeterli değildir.
Bu risklerin doğması gayrimenkulün mülkiyet durumunu, satışı halinde değerini ve ipotek tesis edilmişse ipotek alacaklısının teminatını olumsuz etkileyebilmektedir. Amerika, Kanada, İngiltere, İrlanda, Almanya ve bazı uzak doğu ülkelerinde gayrimenkul sigortası ile bu güvence sağlanabiliyor. Ülkemizde tapu garantisi niteliğinde bir gayrimenkul sigortası henüz uygulanmadığından yatırımcıların satış/ipotek işlemlerinde mağduriyet yaşamamaları için tapu konusunda deneyimli kişi ve kurumlar aracılığıyla detaylı bir araştırma yaptırılması gerekmektedir. Aksi takdirde sorunlarla karşılaşılır.
Söz konusu risklerden korunmak için sadece tapu kütüğüne bakmak ve tapu kütüğünün takyidatsız olduğunu görmek yeterli değildir . Yani tapu kütüğü temiz olsa bile, gayrimenkulde hiçbir pürüz yoktur denemez!
Söz konusu riskleri bertaraf edebilmek için çoğu tapu kütüğünde yer almayan bazı hususlarda detaylı bir gayrimenkul incelemesi yaptırılmalıdır.
Tapu kök kayıtlarını kapsar şekilde Tapu Hukuku yönünden inceleme: Kadastro öncesi ve Kadastro sonrası tapu tahrir varakaları ile birlikte tapu kütüğünün, tapu dosyasının,tahrir varakalarının ve kadastro paftalarının incelenmesi.
Vakıflar Kanunu yönünden vakfiye incelemesi: İcareli ve mukataalı sahih ve gayri sahih vakıf kayıtlarının incelenmesi. İmar planı uygulamaları:1/5000 ölçekli Büyükşehir Nazım İmar Planı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve imar ıslah planları, alt üst plan ilişkisi, imar planı kısıtlamaları ve plan notları.
Kültür ve tabiat varlıklarını koruma kanunundan doğacak kısıtlamalar: Eski eser, sit alanları, koruma bölgeleri ile ilgili kısıtlamalırn incelenmesi.
Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri, Orman Kanunu, İSKİ Su ve Baraj havzaları. Karayolları Genel Müdürlüğü Kanunu ile ilgili kısıtlamaların incelenmesi.
Son yıllarda her konuda hızla profesyonelleşen ülkemiz ticari hayatında gayrimenkul sektörününde daha bilinçli ve konusunda uzman kişi ve kuruluşlara ihtiyaç var. Bu hizmetin kullanıcıları; Konut Finansmanı (mortgage) sağlayan bankalar ve finans kuruluşları, Konut veya Ticari Gayrimenkul Projeleri geliştiren şirketler, gayrimenkul satın alanlar, gayrimenkul danışmanları olarak özetlenebilir.