'Konut piyasası doyunca maketten satış risk oldu'

Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın (GYO) geçtiğimiz hafta düzenlediği yatırımcı bilgilendirme toplantısında henüz temettü dağıtamadıkları için yaptığı ağır özeleştiri ile dikkatleri üzerine toplayan Genel Müdür Yücel Ersöz, 2008 ortalarında kar dağıtmak için belli bir miktarı kenara ayırmaya başlayabileceklerini söyledi. Sektöründe ilk kez gerçekleştirdikleri toplantıları artık her 3 ayda bir yapacaklarını açıklayan Ersöz, portföyleri ağırlıklı olarak konuttan oluşan GYO'lara da son dönemin piyasa koşulları için uyarıda bulundu: "Artık maketten satmaya güvenip iş yapmak çok riskli. Önceden elde edilen karları bir kenara ayırma vakti geldi"

TEMETTÜ DAĞITMAK ŞART
Yatırımcı bilgilendirme toplantısında "Bekçi bile bizden iyi iş yapardı" dediniz. Bu eleştirinin altında bir motivasyon düşüncesi mi var? Temelinde kendi ekibimize çok güveniyoruz. Kendimize ve ekibimize güvendiğimiz için bunu söyleyebiliyoruz. Yoksa kaçak oynardık. Bugüne kadar olmadı ama temettü dağıtmamız gereklidir ve düzenli gelir getiren projelerde şirketi daha yukarı taşımak istiyoruz. Kendimizi motive etmek için de söyledik o sözü. Çünkü bu deklarasyonu yaptıktan sonra bunu vermemiz lazım artık. Şunu da anlatmak istedik; Yurtdışında firmalar üst düzey performans gösterince çok iyi şekilde ödüllendiriliyor ama kötü performansta CEO ya da o düzeyde başka yöneticiler çok kötü şekilde cezalandırılabiliyor da. Bence bu da olmalı. Çok rekabetçi bir dünyadayız. Başarılı olamazsam benim de burada olmamam lazım. Muhakkak ki herkes için bu böyle. Yalnızca Türkiye'dekiler ile değil, yurtdışındaki firmalarla da karşı karşıyayız. Bir Amerikalı, bir Avrupalı firma ne kadar çalışıyorsa biz de öyle yapmalıyız. "İyi kötü idare ediyoruz" demememiz gerekiyor.

İKİ YENİ KONUT PROJESİ
Bu durumda sabit kira elde edilecek projelere yöneliminiz artacak mı? Portföyümüzün içinde kira elde edilecek mülklerin mutlaka olması gerektiğine inanıyoruz. Buna dikkat edeceğiz. Ancak bununla birlikte iki yeni konut projesi başlatıyoruz. İstanbul Bahçeşehir ve Ankara'da. Şimdi dümeni çevirdik, sonuçlarını gelecek sene daha iyi göreceğiz. Amacımız potansiyeli çok olan orta gelir grubuna yönelip sermaye yapımızı oradan elde edeceğimiz kârlarla güçlendirmek. Ticari projelerde de yavaş yavaş iyi fırsatları kollamaya başlayacağız. Fakat bunların hepsi ancak gelecek sene ortaya çıkacak.

Portföyünüz daha çok konuttan oluşuyor; yeni projeler de gelecek. Bu riskli değil mi? Eğer iyi bir proje yakalanmışsa inşaatın ilk aşamasında para harcamadan konutların önemli kısmı maketle satılabiliyor. Diyelim ki 100 liraya mal olacak proje; 30-40 lirası buradan geliyor. Baştan kazanılan bu para da inşaatı belli aşamaya getirmeye yardımcı oluyor. Başka konutlar da satılınca çok fazla finansmana gerek kalmadan bitiyor ve satış cirosuyla maliyet arasındaki fark da kâr olarak yazılıyor. Kâr ile de başka proje peşine düşülüyor. 2004'ten 2006'ya kadarki dönemde satışlar çok hızlı olduğu için neredeyse cebinden hiç harcamadan inşaat bitiren firmalar vardı, ama şimdi bu durum değişecek. Bunun nedeni, faizlerin yüksek, piyasanın ise daha doygun olması. Öte yandan fiyatlar da arttığı için bazı konutlar düşük gelir grubu için ulaşılamaz oldu. Yeni ve doygun bir piyasa oluşuyor. Şimdi, GYO'lar önceden elde ettiği kârların bir kısmını ayırıp yeni projeye öyle cesaret etmeliler bence. Çünkü satışlar yavaşken o finansmana gerek olabilir. Piyasada işler yavaşlar ve ters zamanda yakalanırsanız o duruma, kötü olur. Örneğin biz 2006 Mayıs dalgasında konutların çoğunu satmıştık. Ama birkaç ay önce olsaydı Ankara'daki projenin lansmanı daha yeni yapılmıştı ve çok kötü olabilirdi. GYO'lar konuttan böyle para kazanıyor ama riskler de bunlar.