En canlı sektör konuta türbülans ve faiz freni

Konut sektörü 2004 yılı ortasından itibaren ekonominin en canlı sektörü. Altı yıllık durgunluğun ardından, ertelenmiş talep faiz oranlarındaki hızlı düşüşün ve finansman olanaklarının genişmesiyle buluşmuştu. Bu sırada finansal yatırım araçlarındaki gelişmeler de konut sektörüne yatırımı teşvik ediyordu. Reel faizler ve döviz kuru düşüyordu.

İlk kez artırım
Yandaki bankaların kullandırdığı konut kredilerinin aylık ortalama faizleri yer alıyor. 2004 ortasında ayda yüzde 2.57 olan faiz nisan itibariyle yüzde 1.08'e kadar inmişti. Yaşanan son türbülanstan ve dünyadaki faizlerin yükselmesinden sonra bankalar konut kredisi faizlerini ilk kez yükselterek yüzde 1.20'ye çıkardılar. Böyle bir artırım 2001 krizi sonrasında ilk kez oluyor.

Faize duyarlılık
Kredi faizleri konut edinme için artık son derece önemli. Yürürlüğe girecek mortgage yasası için de. Bu açıdan konut sektörünün geleceği, canlılığın sürüp sürmeyeceği, bunlara göre konut fiyatlarının seyri önemli ölçüde faizlere bağlı. Faizler düşmeyecek veya artacaksa konut fiyatları belli ölçüde gevşeyebilir, talep biraz kendini geri çekebilir.
Hatta alternatif yatırım aracı olarak faizin düzeyi, döviz kurundan beklentiler de konut talebi üzerinde belli bir etkisi söz konusu.

Fonlama maliyeti
Bu açıdan bakınca bankalar artan maliyetlerine paralel konut kredisi faizini artırdılar. Bugün bankalar yıllık net yüzde 15 faiz vererek mevduat topluyor. Kullandırdıkları konut kredilerinin yıllık maliyeti de aşağı yukarı bu orana denk geliyordu. Halbuki arada vergiler ve komisyonlar var. Yani bankaların konut kredilerini tek fonlama kaynağı yurtiçi mevduatlar olsa, bu orandan kredi kullandırmaları kârlı olamazdı.
Ancak bankalar yurtdışından da kredi kullanıyorlar. Onun maliyeti ise dünyadaki faiz oranlarına bağlı ve çok daha düşük. İşte dünyadaki faiz oranlarının yükselmesi bu maliyeti artırdı. Küresel faiz oranları belki biraz daha yükselebilir. Yakın bir vadede düşüşü de söz konusu değil. Bu durumun görülmesi ve yurtiçi kaynak maliyetlerinin artacağının son türbülans sırasında ortaya çıkmasından sonra bankalar daha fazla dayanamayıp konut kredi faizlerini artırdılar. Bu artışın da, gelip geçici değil, belli bir süreyle kalıcı olduğu anlaşılıyor. Hatta artışın devamı da gelebilir.

Canlılığı baskılar mı?
Dolasıyla buradan kaynaklı olarak konut sektöründeki canlılığın belli bir hız kesmesi beklenebilir. Yer yer şişmiş olan fiyatların geri gelmesi de normal. Bugün konutun veya inşaatına yeni başlanacak emlağın metrekaresini 3 bin dolardan satmayı beklemektense 2.500 dolar veya 2.000 dolardan satıp nakite geçmeyi tercih edenler olabilir.
Çünkü önümüzdeki dönemin sorunu sadece faiz olmayacak. Siyasi ve ekonomik diğer sorunların varlığı da, belli ölçüde emlak sektöründeki canlılığı baskılayıcı rol oynayabilir.

Sonuç
"Beklediğimiz şeylere hiçbir zaman hazırlıklı değiliz."
James Michener