|
 |
 |
 |
 |
|
Mortgage'da para nereden gelecek?
Banka, tüketiciye kredi veriyor, karşılığında satın alınan konuta ipotek koyuyor. Verilen krediler 'teminat havuzu' haline geliyor.
Halen Meclis Komisyonu'nda bulunan Konut Finansmanı Kanun tasarısı ile ilgili değerlendirmelerimizi sürdürüyoruz. Bu hafta mortgage sisteminin ve Türkiye'de uygulama metotlarından biri olacak "ipotek teminatlı menkul kıymet", yani "covered bond"un ne olduğunu anlamaya çalışalım. Ekonomilerde tasarruf eden kesimden kaynak arayan kesime para aktarma konusu finans biliminin temel konusudur. Bu kaynak aktarımı birçok şekilde yapılabilir. Konut finansmanı açısından bakarsak Türkiye'de şu anda kullanılan yöntem mevduat bankacılığı sistemi. Yani, tasarruf eden kesim parayı mevduat olarak bankaya verir, banka bu parayı konut kredisi olarak tüketicilere dağıtır. Mevduat finansmanının konut kredileriyle ilgili en büyük sorunu, tasarruf sahiplerinden alınan paraların kısa vadeli olması, istenildiği anda bankadan çekilebilmesi, buna karşılık kredi vadesinin uzun olması. Nitekim Türkiye'de mevduatlar ortalama 4 ay vadeli, konut kredileri ise 15-20 yıl vadeli. Bankaların diğer bir fon toplama yolu özellikle yurtdışından uzun vadeli kredi alma veya uzun vadeli tahvil ihraç etmek. Bu türde finansman vade uyumsuzluğu problemini bir ölçüde çözer. Ancak hem tek tek işlemler olması itibariyle para bulma maliyetleri, hem de bu tür kredileri bankalara veren kuruluşların kredi devredebilecekleri organize piyasalar olmadığı için likidite riski nedeniyle maliyet nispeten yüksek olur.  Ayrıca, bankaların fon toplamak için aldıkları bu krediler için verdikleri teminatların (örneğin verilen konut kredileri) standartları konusunda şüphe olması nedeniyle fon maliyeti üzerine bir risk primi ekleniyor. İşte bu nedenlerden ötürü, gelişmiş ülkelerde fonlama tarafındaki bu eksiklikleri bertaraf etmek için yeni bir sistem oluşturulması düşünüldü ve bugün mortgage sistemi diye adlandırılan ipotek teminatına dayalı bir fonlama sistemi yaratıldı. Sistemin temel amacı uygun faiz oranları ile konut alıcılarına sürekli kaynak sağlayabilmek. Sürekli kaynak sağlamak konusu çok önemli. Ekonominin iyi olduğu dönemlerde herkes kredi vermeye istekliyken ekonominin durağan veya çalkantılı olduğu dönemlerde para kaynakları hemen ortadan kaybolabiliyor.
* Sistemde banka tüketicilere konut kredisi veriyor ve karşılığında kişinin satın aldığı konuta ipotek konuyor. Banka, verdiği binlerce konut kredisini bir havuz haline getiriyor. Tasarıda bu havuza teminat havuzu deniyor. Daha sonra bu teminat havuzunun özelliklerini yansıtan bir menkul kıymet yaratılıyor. Örneğin teminat havuzunda bulunan kredilerin ortalama faizinin senelik yüzde 14 olduğunu varsayarsak banka bu havuza karşılık çıkardığı menkul kıymeti örneğin yüzde 13'ten satarak ortalama yüzde 1 kazanıyor, yatırımcılar da yüzde 13 getirili bir menkul kıymete yatırım yapmış oluyor.
BAHADIR TEKER
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
