Emlak Vergisi'nde, misafir madde ve ev sahibi madde...
Emlak Vergisi konusunda, bir yıl aralıksız yazmaya kalksak, herhalde malzeme sıkıntısı çekmeyiz. El atıp karıştırıldıkça, yeni bir şey çıkıyor. Hele diğer vergi yasalarıyla ilgi kurdukça çok daha ilginç şeyler çıkıyor.

Geçen hafta, Sabah Medi Grup tarafından düzenlenen ve büyük ilgi gören "Emlak Sektöründe Yeni Boyutlar Konferansı"nda, Mortgage konusunu açıklayan Victor Paolitis'in ardından "Gayrimenkul Vergileri" konusunda yaptığım konuşmanın bitiminde, yöneltilen bir soruyu yanıtlarken "misafir madde - ev sahibi madde" deyimini kullandığımı fark ettim. Bu iki madde arasında ilişki kurunca da, önemli bir sorun ortaya çıkıyordu...

Misafir madde ne?
Çoğumuzun da bildiği gibi, 14 Ağustos 1999'da Resmi Gazete'de yayımlanan 4444 sayılı yasa ile başta Emlak Vergisi olmak üzere, gayrimenkul vergileri konusunda önemli değişiklikler yapıldı.

Bu değişikliklerden biri de, gayrimenkullerin satışından doğan kazancın, Gelir Vergisi'yle olan ilişkisiydi. Yeni yasada yeralan Geçici 56. maddeye göre;

* Alındığı tarihten itibaren, "4 yıl içinde satılan" gayirmenkulün satışından doğan kazanç "Değer artışı kazancı" olarak Gelir Vergisi'ne tabi tutuluyor. 4 yıl geçtikten sonra satılanlardan doğan kazanç ise, tutarı ne olursa olsun, Gelir Vergisi'ne tabi tutulmuyor (GVK Geçici Md. 56/D-11).

* İvazsız yani "hibe" ya da "veraset" gibi yollarla edinilen gayrimenkullerin, satışından doğan kazanç da süre sınırlaması olmaksızın Gelir Vergisi'ne tabi tutulmuyor (Md. 56/D-11).

Şimdi vatandaşlar da, bu maddeye istinaden, Emlak Vergisi beyanını yenileyecek ve önce beyan ettikleri değeri düşürecekler.

İyi ama bu madde 1999-2002 yılları gelirlerinin vergilendirilmesinde uygulanacak geçici bir madde, yani "misafir madde". 2003'ten itibaren, önceki maddeler "otomatik olarak" yürürlüğe girecek. Şimdi bir de, ev sahibi maddelere bakalım.

Ev sahibi maddeler ne?
Ev sahibi madde, bir önceki yasa ile getirilen, Gelir Vergisi Yasası'nın 1, 2, 80, 81, 82 ve Geçici 46. maddeler. Kuşkusuz çoğunuz bu maddeleri ezbere bilmezsiniz. 2003'ten itibaren yeniden yürürlüğe girecek olan bu maddeler, gayrimenkul vergileri ile ilgili. Örneğin;

* Dükkan, büro, mağaza, depo ve arsalar, satın alındıktan sonra ne zaman satılırsa satılsın, elde edilen kazanç gelir vergisine tabi olacak. Örneğin, 1997'de alınan arsa 2004 yılında satıldığında, satıştan doğan kazanç, 4 yıllık süre aranmadan Gelir Vergisi'ne tabi olacak.

* Miras kalan gayrimenkullerin de (konutlar hariç) satışından doğan kazanç da süre sınırlaması olmadan Gelir Vergisi'ne tabi tutulacak.

* Konutların ise (miras kalanlar hariç) iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından doğan kazanç, Gelir Vergisi'ne tabi olacak.

Tüm bu hesaplamalarda da, maliyet bedeli olarak 1998'de bildirilen değer esas alınıp TEFE'ye göre yükseltilecek.

Görüldüğü gibi, gayrimenkul vergileri konusunda "geçici" ve "kalıcı" yani misafir ve ev sahibi maddeler, ortaklığı karmakarışık hale getiriyor. Öyle ki, bu olayın bütününü anlamak için vergi uzmanı olmak bile yeterli değil!..

Yukarıda belirtilen karmaşanın, biran önce giderilmesi gerekiyor. Özetle, beyanname yenileme olayında, insanlar neyi, nasıl ve niçin yapacaklarını dahi bilmiyorlar...