Kira artışları enflasyon oranına bağlanıyor
Adalet Bakanı Cemil Çiçek kiracı-evsahibi, borçlu-alacaklı, işçi-işveren herkesi ilgilendiren Borçlar Kanunu tasarısının her bireyi ilgilendirdiğini, menfaat ilişkisi bulunanlar arasında dengeyi korumaya özen gösterdiklerini vurguladı. "Ne kiracılar mağdur edilmeli ne de ev sahipleri. İşçi işveren karşısında korunurken, işverenin yatırım kabiliyetleri engellenmemeli. Tasarı TBMM komisyonlarına gelecek. Tartışmalara açığız. Son tren kalktı diye düşünülmesin'' dedi. Borçlar Kanunu Tasarısı Komisyonu Başkanı Prof. Akıntürk de, insanlar dolmuşa bindiğinde, alışverişe çıktığında, kahvehaneye gittiğinde Borçlar Kanunu hükümlerinin geçerli olduğuna işaret etti.
KONTRAT ÜFE'YE ENDEKSLİ
Tasarının herkesi ilgilendiren en temel maddesi, "kiranın, enflasyon oranını geçemeyeceği" hükmü. Merkez Bankası Başkanı Süreyya Serdengeçti'nin enflasyon hedeflemesinde "risk unsuru" olarak gösterdiği kira artışları, öngörülen değil gerçekleşen enflasyona göre kontrata bağlanacak. Ayrıca ev sahipleri, kiracılardan 3 aylık kiradan fazla depozito isteyemeyecek. Kontratlara, bir kira bedeli ödenmezse, yıllık kiranın tamamının alınacağı hükmü konulamayacak.
Taslağa göre kira sözleşmelerinde kiracıdan alınan depozito, 3 aylık kira bedelinden fazla olmayacak ve mal sahibiyle kiracı adına açılan ortak mevduat hesabında tutulacak. Kira artışları, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranından fazla olamayacak.
Taslak, kira sözleşmelerinde önemli yenilikler getiriyor. Buna göre kiraya veren, güvence olarak en fazla 3 aylık kira bedeli alabilecek. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa, kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracak. Kıymetli evrakı ise bir bankaya depo edecek.
Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecek. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü tutulacak.
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacak. Tarafların, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacak. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacak.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak, hakkaniyete göre belirlenecek.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak, hakkaniyete uygun biçimde belirlenecek.
DÖVİZLE KİRALAMADA 5 YIL ARTIŞ YOK
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacak. 5 yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulacak.
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecek. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sözleşme cezası ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz sayılacak. Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse, kiraya veren katlanacak. Kiraya veren, sözleşmede aksi öngörülmemişse, yan giderlerden sorumlu olacak.
KİRA ÖDENMEZSE
Taslağa göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilecek.
Kiracı, kira bedelini ve yan giderleri aksi bir hüküm yoksa her ayın sonunda ya da kira süresinin bitiminde ödeyecek. Kiracı borcunu ödemezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verecek. Süre en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gün olacak. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacak. Kira bedeli yine ödenmezse, kiraya veren, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilecek.
Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlü olacak. Ancak kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu tutulamayacak.
KİRACI, ÇIKMAK İÇİN EŞİNİN RIZASINI ALACAK
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa, kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilecek. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak, kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorunda olacak.
Kiraya veren kişi, kiraladığı taşınmazı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanmak zorundaysa, fesih sürelerine uyarak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı davayla, sözleşmeyi sona erdirebilecek. Konutu sonradan edinen kişi de aynı sebeplerle konutu kullanmak zorunda olursa ve sözleşme devam ediyorsa, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilecek.
KİRA YASAĞI
Bu durumda kiraya veren, haklı sebep olmaksızın, kiralananı, 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacak. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar da eski haliyle, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacak.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacak. Kiracı kiraladığı yeri sözleşmede yer alan tarihte boşaltmazsa, kiraya veren, bir ay içinde icraya başvurarak ya da dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilecek.
EŞ İZNİYLE KEFİLLİK BAŞLIYOR
Yeni yasa ayrıca, "Eşlerden biri mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı olmadıkça, ancak diğerinin yazılı rızasıyla kefil olabilir" hükmü getiriyor. Ancak kefalet, ticaret siciline kayıtlı bir işletmenin sahibi, ortağı ya da yöneticisi tarafından işletmeyle ilgili olarak verilmişse eşin rızası aranmayacak.
'AL SONRA ÖDE' BİTİYOR
Tasarının getirdiği en önemli yeniliklerden biri de pazarlama ya da 'tanıdık' usulüyle alışverişin yasayla güvence altına alınması. Kapıdaki satışlardan doğan şikayetleri azaltmak için pazarlamacı ile pazarladığı ürünün sahibi arasında sıkı bir sözleşme yapılacak. Pazarlamacı, "Parasını nasıl olsa alırım" anlayışıyla satış yaparsa, işine son verilecek. İşte alışverişte uygulanacak yeni kurallar:
* Tanıdık ve güvenilir bile olsa, bir kağıda taksit miktarları yazılarak alışveriş dönemi bitiyor. Taksitli satışlarda satıcı ile alıcı arasında mutlaka satış sözleşmesi yapılacak. Genelde mağazaların kendi bastırdıkları taksit kartlarıyla alışveriş artık mümkün olmayacak. Çünkü bu kağıt parçaları, borcun alındığını veya ödendiğini ispata yeterli olmayacak. Yapılacak sözleşme, satıcı ve alıcının adı-soyadı, ne alınıp-satıldığı (örneğin halının metrekare ve markası) gibi tüm bilgileri içerecek. Sözleşmede, alıcının 7 gün içinde cayma hakkının bulunduğu belirtilecek. Bu sözleşme, kapıya gelen pazarlamacıdan yapılacak alışveriş için de zorunlu olacak.
* Çoğunlukla kadınların başvurduğu, cüzdanda para olmasa da peşin ödemesiz, yani "önce al, sonra öde" uygulaması bitecek. Satıcı, sattığı malın değerinin en az beşte birini peşin alacak. Aksi halde satış sözleşmesi geçersiz sayılacak ve satıcı diğer taksitler için hak iddia edemeyecek.
İŞ YERİNDE TACİZİN ZARARI PATRONA
YENİ Türk Borçlar Yasası tasarı taslağı, işyerindeki çalışma koşullarını da yeniden düzenlerken, "işyerinde taciz" konusunda da hüküm getiriyor. Buna göre, bir çalışan işyerinde tacize veya sarkıntılığa maruz kalırsa, işveren hakkında tazminat davası açabilecek. Hakim, çalışanın uğradığı maddi ve manevi zararı işverenden alarak çalışana verecek.
TEMERRÜT DEĞİL, DİRENİM
DAHA önce "Borçlar Kanunu" olarak anılan yasada ilk değişikliğin isminde yapıldığını anlatan Akıntürk, Türk Medeni Kanunu, Türk Ceza Kanunu gibi, bu yasanın adına da "Türk" eklendiğini kaydetti. Ayrıca yasadaki sözcükler de 'öztürkçe'leştirildi. Örneğin 'akit' yerine 'sözleşme', 'tediye' yerine 'ödeme', 'temerrüt' yerine 'direnim', 'munzam zarar' yerine 'aşkın zarar' sözcükleri kullanıldı.
|
