Arsa yok (mu)

Türkiye'de son yıllarda binlerce konut üretilmesine karşın veriler hala konut açığı bulunduğunu gösteriyor. Arsa arzının yetersizliği ve kısıtlı arz sebebiyle oluşan yüksek fiyatlar sektörde önemli dinamikleri etkilemektedir. Aynı segmentte konut üretiminin yoğunluğu, farklı gelir gruplarına yönelik üretim yapılamaması da bunun bir sonucu. Arsa, üretilmesine imkan olmayan, bu nedenle zaman içinde tükenme özelliği taşıyan bir unsur olarak tanımlanabilir. Son dönemlerde büyük metropollerde proje geliştirmeye uygun arsa bulunmamaktadır. Bu sebeple geliştiriciler, metropollerde içten dışa doğru uzanan alanlarda çalışma yapmak zorunda kalmaktadırlar. Merkezde bulunan arsaların maliyetleri proje fizibilitelerini zorlamaktadır. Bazen geliştiricilerin bu arsalara sahip olma istekleri, fizibilitelerin önüne geçmekte, değerleme kriterlerini, bölge emsallerini ve rayiçlerini değiştirmektedir. Arsa sahiplerinin beklentileri ise geliştiricilere hareket imkanı tanımazken, çoğu zaman fırsatçılık denebilecek düzeye çıkmaktadır. Arsa ihtiyacı, her gelir grubunun ihtiyacıdır; talebin her alanına cevap veren bir arsa politikası izlenmesinin bilhassa kaçak yapılaşmanın önüne geçmek açısından bir gereklilik olduğu kanaatindeyim. Geliştiriciler arazileri, üzerinde geliştirilecek projelerin pazarlanabilirlik, kolay satılabilirlik kriterlerine göre değerlendirmektedirler. Dolayısıyla her lokasyondaki arsanın çekici olmaması önemli bir kısıt haline gelmektedir. Bir başka önemli sorun veya kısıt yerel yönetimler ve kamu kurumlarının yeteri kadar ucuz kentsel arsa üretimine ağırlık vermemeleridir. Proje geliştirici tarafına yüklenen imar izni ve diğer bedeller arsayla bağlantılı maliyetleri daha da yukarı çekmektedir. Ülkemizde özellikle büyük metropollerde kentleşme hızı ile arsa arzı ilişkisinin kurulması önem taşımaktadır. Parsel üzerinde münferit uygulamalardan çok adalar ölçeğinde teknik ve sosyal altyapısı ile birlikte gayrimenkul geliştirme imkanı düşünülmelidir. Bu amaçla arsa arzının kent gelişimine olan etkileri de gözetilerek, örgütlü gruplar kanalıyla oluşacak yaklaşımların değerlendirilmesi gerekir. Kentsel arsa sürecinde, projeler paketi sunmak yoluyla farklı gelir gruplarına arsa üretiminde birini diğerinin finans kaynağı haline getiren politikalar izlenmelidir. Devletin, belediyelerin ve bazı kurumların arsa üretiminde rol alması, ucuz kentsel arsa üretimine ağırlık vermesi önem taşımaktadır. Bu kurumlara ait arsaların envanterinin çıkarılması ve sonrasında hızla değerlendirilmeye alınması kaçınılmazdır. Yeteri kadar arsa üretemeyen bir sistemde en çekicisinden başlayarak, mevcutlar tüketilmeye başlanmıştır. Zaman içerisinde azalacak stok nedeniyle sektörün talep tarafında bir darboğaz yaşanmaması için, başta kentsel dönüşüm uygulamaları olmak üzere ciddi ve planlı çözümlerin devreye girmesi şarttır.