Ticari Mortgage

Dünya uygulamalarında ticari mortgage kredileri; ofis binaları, sağlık kompleksleri, alışveriş merkezleri, konaklama merkezleri gibi büyük ölçekli gayrimenkullere sahip olmak için kullanılabildiği gibi; dükkân, üretim merkezi, restoran, kafe gibi aile işletmesi ölçeğindeki kuruluşların gayrimenkullerini satın almak için ihtiyaç duyulan fonların temin edilmesi amacıyla da kullanılabilmekte. Diğer yandan mevcut ticari borçların yeniden yapılandırılması, işletme kredisi ihtiyaçları, yenilenme veya kapasite artırımı yatırımlarının finansman ihtiyaçlarında da devreye girebilmekte. İpotekli konut kredilerinde olduğu gibi ticari kredilerde de gayrimenkuller bir borcun teminatı olarak ipotek edilebilir. Ayrıca leasing uygulamasında olduğu gibi varlıkların (gayrimenkullerin) sahibi bir finans kurumu da olabilmekte, borcun tamamı geri ödenince mülkiyet, kullanıcısına (kullanım hakkına sahip olana) geçmektedir. Başvuru sahibinin kredi ihtiyacını açıklayıcı raporu ile birlikte, teminat olarak sunulan gayrimenkulün kabul edilebilir bir değerde, nitelikte ve iyi bir konumda olması ilk etapta dikkate alınmaktadır. Başvuru sahibinin kredi geçmişi, yapılan işin ve yatırımların potansiyeli makine parkı ve çalışan gücü bile başvurularda önem taşımaktadır. Bankalar ticari mülk için para verirken daha fazla risk aldıklarından çok sayıda detayı incelemektedirler. Alınacak binanın boş veya dolu olmasından, yapılacak işin mahiyeti ve planlanmasına, işin finansal kapasitesinden, uygulanabilirliği hatta yaşayabilirliğini ispata kadar birçok detay analizlere konu olmaktadır. Kredilerin başvuruları ciddi bir çalışma ve dokümantasyon hazırlığı gerektirmektedir. Başvuru içeriğinde kredi ihtiyacını açıklayıcı belgeler, bilanço ve gelir tablosu gibi mali durumu gösterir raporlarla birlikte, varlık raporları, şirket ortakları kredibilitesine ilişkin bilgilerin bulunması istenmektedir. Kredi verenler tarafından gerekli inceleme yapıldıktan sonra kredi kullandırımına ve bunun karşılığı alınacak teminatlara ilişkin olarak sözleşme hazırlanır ve kredi vereni garanti altına almak için gayrimenkuller üzerine ipotek konulur. Ticari kredilerin kullanımı sırasında başvuru ücreti, gayrimenkul değerleme ücreti, fizibilite hazırlama ücretleri, tasdik ücretleri, harç gibi çeşitli giderler oluşmaktadır. Kredi kullanımı ile ilgili giderlerle birlikte, ticari mortgage ile kullanılan krediler için ödenen faizler de gider olarak ticari kârdan indirilebilmektedir. Ticari mortgage başvuruları finansal kurumlara yapılabildiği gibi aracı kurumlara da yapılabilmektedir. Aracı kurumlara yapılan başvurular, hazırlıklarının tam ve eksiksiz olmasını sağlayacaktır. Aracı kurumlar doğru yönlendirmelerde bulunacakları gibi çeşitli borç verenler arasında finansal kapasitesi en uygun olanları, başvuru döneminde rekabete en açık olanları, sektörel olarak uzman kuruluşları tespit edip en doğru kuruma yönlendirebileceklerdir. Aracı kurumlar yoluyla başvuruların yapılması, reddedilme ihtimalini azaltmaktadır. Uzun dönemli kiralama (leasing) gibi borçlanma alternatifleri ile sabit veya değişken faizli kredi imkanları arasında doğru tercihlerin yapılması aracı kurumlar sayesinde olabilmektedir. Dünyada çeşitli örnekleri görülen ticari mortgage uygulamalarının benzerleri ülkemizdeki finansal kurumlar tarafından da farklı şekil ve isimlerde sunulabilmektedir. Finansal Kiralama Kanunu ve Türk bankacılık sistemi içerisinde işletme kredisi gibi isimlerle ticari kredilerin kullanımı mümkün olmaktadır. Bilindiği üzere 5582 sayılı Konut Finansman Sistemi Kanunu ile konut finansmanına ilişkin düzenlemeler yapılmaktadır. Konut finansmanı kanunu çerçevesinde bahsedilen diğer gayrimenkuller (ticari gayrimenkulleri de içerir) sadece konut finansmanı amacıyla teminat gösterilmiş gayrimenkulleri kapsamaktadır. Ticari mortgage sistemi, ticari kredilerin daha uzun vade ve daha düşük maliyette sağlanmasını, portföyün kalite ve güveninin yükselmesini mümkün kılacağından, ticari amaçlı mortgage uygulamaları için yapılacak özel düzenlemeler ülkemizde ekonomik alanda yeni açılımlar yaratabilecektir.