Emlaktaki canlılık öyle kolay bitmez

Gayrimenkul piyasası uzun yıllar süren durgunluk döneminin ardından 2003'ten itibaren canlanmaya başladı. Canlılık 2004'te daha belirginleşti, 2005 yılında ise patlamaya dönüştü.
Bugünlerde en iyi iş yapan meslek kollarının başında emlakçılar ve konut inşa edenler geliyor. Hem inşaattan hatta projeden, hem de kullanılmış konutları almak isteyenler emlak ofislerini doldurup taşırıyor. Konutunu satmak isteyenler de arttı. Çünkü artan taleple birlikte fiyatlarda ciddi yükselişlerin meydana gelmesi, konut satıcılarını çoğalttı. Satmayı düşünmeyenleri bile harekete geçirdi. Gazeteler artık konut ilanlarından geçilmiyor. Hatta büyük gazetelerin hepsi haftalık emlak eki yayımlamaya başladı.
* Dört lokomotiften biri- Bu sektörün canlanması büyüme ve işsizliği azaltma açısından iyi bir gelişme. Ekonominin dört lokomotif sektöründen otomotivin hızı kesilmişken, tekstil ve konfeksiyon tökezlemişken, imdada inşaat sektörü yetişiyor. Emek yoğun bir sektör olarak inşaat sektörü, dördüncü lokomotif turizm sektöründeki canlanmayla tekstilden kaynaklanacak boşluğu doldurmuya aday.
* En zor karar- Gayrimenkul talebi durgunluktan veya krizden çıkmakta olan ekonomide en son harekete geçen, canlanan sektördür. Krizle birlikte zorunlu tüketimin bile kısılması yoluna gidilerken, krizden çıkışta önce giyim, sağlık, beyaz eşya, kahverengi eşya ve otomobilde ertelenmiş ihtiyaçlar karşılanıyor. İşler düzeldikçe, geleceğe güven arttıkça birikmiş talepler ardı ardına realize ediliyor. Bu ihtiyaçların en sonuncusu gayrimenkul. Çünkü emlak, kişilerin veya hanelerin en büyük harcamasını oluşturur. Otomobilden daha büyük bir harcamayı gerektirir. Bunun kararını vermek öyle kolay değildir. Finansmanını sağlamak hiç kolay değildir.
* Döviz,faiz,borsayla ilgisi- Konut veya gayrimenkul alımı için, peşin parası olsa da karar vericiler, finansal piyasalardaki alternatif getirileri dikkate alırlar. Bu nedenle yüksek reel faizin olduğu dönemler veya döviz kurunun, borsanın iyi getiriler sağladığı zamanlar gayrimenkul piyasası durgundur. Fiyatlar gerilemeye başlar. Döviz, faiz borsa üçgeninde yaşananlar emlak piyasasını bire bir ilgilendirir.
Bu nedenledir ki, 1998'de Türkiye ekonomisinde başlayan durgunluk ile Rusya krizinin çakışması gayrimenkul piyasasındaki canlanmayı sonlandırdı. Üzerine 1999'da deprem etkisi binince 2000 yılındaki düzelme gayrimenkulde canlanma yaratmaya yetmedi. 2001 krizi emlak piyasasına en büyük darbeyi indirdi.
* Konutta büyük açık- Bütün bunların sonucunda ne olduğu ise bitişikteki tabloda var. 2005 Yılı Programı'ndan aldığımız veriler, 1998 sonrası durgunluk içine giren inşaat söktörünün henüz kendine gelemediğini ortaya koyuyor. DPT'nin hesapladığı kentlerde konut ihtiyacının 2005 yılında 679 bine çıktığı görülüyor. 1998 sonrası konut açığının giderek arttığı dikkati çekiyor. Çünkü krizlerin, yüksek faizlerin ve devalüasyonun etkisiyle inşaatlar giderek azaldı. İnşaat izni alınan konut sayısının toplam konut ihtiyacına oranı yüzde 100'lerin üzerindeyken, yüzde 30'lara kadar indi. Tabloda yer alan 1990-1998 döneminde toplam konut ihtiyacının ortalama yüzde 113.7'si düzeyinde inşaat izni alınırken, inşaatı tamamlanan ve yapı kullanma izni alınan konutların toplam ihtiyaca oranı yüzde 62.3 düzeyindeydi. Sırasıyla bu oranlar 1998-2004 döneminde yüzde 43.5 ve yüzde 39.7'ye indi. Konut ihtiyacının karşılanma oranı yaklaşık yarı yarıya düştü.
* Kriz yoksa canlanma sürer- Bu konut açığı şimdi uygun ortamını bulmasıyla konut talebine dönüşüyor. Yine bu açıktır ki, kira artışlarını tüketici enflasyonunun yaklaşık yüzde 50 üzerine çıkarmış durumda.
Konut açığı doruk noktada. Geciktirilen talep de diğer sektörlerdeki gibi bir iki yıllık değil tam beş yıllık. Yani talebin doyum noktasına gelmesine daha çok yol var. Gerçi arz da harekete geçti ama 700 bin konut inşa etmek öyle bir veya bir kaç yılın işi değil. Bu nedenle inşaat sektöründe uzun süren durgunluktan sonra yakalanan canlanmanın normal koşullarda uzun yıllar sürmesini beklemek gerek. Ancak beklenmeyen bir ekonomik kriz bu canlanmayı erken sonlandırabilir.
* Sonuç- "Deve bir pula bırak gitsin, deve bin pula çek gelsin" Türk Atasözü