Gayrimenkul satan, değerini kaç TL göstermek zorunda?

Faiz oranlarının düşmesi, ekonomi de canlanma belirtilerinin ortaya çıkması, bankaların çok iyi koşullarda sağladığı krediler ve mali milat olayına bağlı "nereden buldun?" sorgulamasının 2002 yılı sonuna kadar ertelenmesi, gayrimenkul piyasasında önemli bir canlanma sağladı...

Bu aşamada, gayrimenkul satanları yakından ilgilendiren bir konu da satışını yaptıkları gayrimenkulü, "asgari kaç milyar lira değer üzerinden satmak zorunda oldukları" ile ilgili...

Yasanın belirlendiği sınır
Gayrimenkulün emlak vergisini öderken de, satarken de esas alınan bir değer var. O da; gayrimenkulün 1999 yılı emlak vergisi değerinin, yeniden değerleme oranı baz alınarak yükseltilen tutarı. Gayrimenkulün, emlak vergisi ve harç yönünde "iki farklı değeri" var.

- Gayrimenkulün 2000 yılı emlak vergisini ödeyecek olanlar, 1999 yılı emlak vergisi değerini, yüzde 26,05 oranında (yani 1999 yılı yeniden değerleme oranının yarısı oranında) yükseltecekler ve yükseltilen değer üzerinden de emlak vergisi ödeyecekler (EVK. Md. 29/3).

- Gayrimenkulünü, 2000 yılı içinde satacak olanlar, 1999 yılı emlak vergisi değerini yüzde 52.1 oranında (yani, 1999 yılı yeniden değerleme oranında) yükseltecekler. Gayrimenkulün alım satımında gösterilen, tapuya esas değer de, bu şekilde yükseltilen değerden aşağı olmayacak. Tapu harcını, gayrimenkulü hem alan hem de satan, ayrı ayrı binde 12,5 oranında ödeyecekler (Harçlar K. 4 Sayılı Tarife, 1/20-a). Başka bir anlatımla, alıcı ve satıcının ödeyeceği toplam harcın oranı binde 25 olacak.

Tapu değeriyle satış değerinin farkı
Gayrimenkulün, alım-satımı sırasında, tapu işlemlerine esas gösterilen değer ile gerçek satış bedeli farklı olabilir. Bu durumda satıcı, isterse tapu işlemleri sırasında gayrimenkulün gerçek satış değerinin de, tapu senedine ayrıca yazılmasını isteyebilir. Tapu yetkilisi de, bu talebe uymak ve tapu senedine gerekli notu yazmak zorundadır. (Bkz. Maliye Bakanlığı Gelirler Genel Müdürlüğü'nün, Osman Arıoğlu'nun Genel Müdür vekili olduğu dönemde, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne göndermiş olduğu 24 Şubat 1999 Tarih ve 63/6373-557 sayılı yazı).

Bu durum özellikle, tapu harcına esas değerin, gerçek satış bedelinin üzerinde olduğu ve satışın da "dört yıl içinde" yapıldığı hallerde çok önemlidir. Satıcı, gelir vergisi ödememek ya da vergi incelemesinde, gayrimenkul satış kazancını niçin beyan etmediği sorusu ile karşılaşmamak için, gerçek satış bedelini tapu senedine ayrıca yazdırmalıdır.