İpotek bankacılığında Hazine garantisi: Düşük enflasyon

İpotek bankacılığının (mortgage sisteminin) yasal altyapı çalışmaları yavaş yavaş tamamlanıyor. Başbakan Yardımcısı, vergiye ilişkin bazı konuların çözümlenerek yasa taslağının yakında TBMM'ye sunulacağını açıkladı.
Bu konuda yasa taslağına gerek olup olmadığı da tartışmalı. Vergi ayrıcalıkları ve ipoteğin paraya çevrilmesini hızlandırıcı önlemler dışında, bankacılık sistemi konuyu piyasa kuralları çerçevesinde çözümler, sistemi kurar, uygulamaya geçer. Burada temel iki sorun, düşük faiz ve vade derinliğini sağlamaktır. Enflasyon tek hanelere inmeseydi, bu sistemin uygulanma olanağı yoktu. Yüksek faizle uzun vadeli kredi alınamazdı. İpotek bankacılığına kaynak sağlayacak uzun vadeli fonlar ise sistemde yoktu.

Olmazsa olmaz koşulu
Bu iki olmazsa olmaz koşulundan birincisi büyük ölçüde gerçekleşti. Ancak, 5, 10 yıl veya daha uzun vadeli ipoteğe dayalı kredi almak için, kredi yıllık faizinin de tek haneli olması gerekiyor. Faiz ve buna ilişkin vergi ve masraf toplamının yıllık bazda yüzde 9'luk bir maliyetin aşağısında gerçekleşmesi için de enflasyonun yüzde 3-4'lere inmesi, reel faizlerin de en fazla yüzde 4'ler civarında dolaşması, Türkiye'de sağlıklı bir mortgage sisteminin temel taşını oluşturuyor.
Düşünün, bugünkü şartlarda yüzde 20 maliyetle 10 yıllık bir kredi alsanız, vade sonunda, evin satış fiyatının yaklaşık iki misli faiz ödemeniz gerekir. Yüzde 7-8'lik bir enflasyon ortamında, gelirinizin her yıl yüzde 20 ve daha fazla oranda artmayacağına göre, her yıl yaşam düzeyinizin aşağı düşmesi kaçınılmaz oluyor.
Bunun yanında, bankaların vade riskinden kurtulması için, ipotek edilen konutlara dayalı olarak çıkarılacak uzun vadeli menkul kıymetlerin satılma olanağının yaratılması, sistemin temel taşlarından biridir. Tasarrufçular uzun vadeli bu kağıtları almakta istekli olmalıdır. Bu aynı zamanda, halen 3 ay ortalama vadesi olan banka mevduatlarının da vadelerinin derinleşmesine neden olacaktır.
Böyle bir sistemde Hazine garantisinden söz dahi edilemez. Burada Hazine garantisi yerine geçecek en önemli faktör, enflasyon oranını yüzde 5'in altına indirip, orada sürekli tutmaktır. Bundan daha güçlü garanti olmaz. Çıkarılacak yasaya, "Hükümet, orta ve uzun vadede yıllık fiyat artış oranı olarak yüzde 5 ve aşağısını hedeflemiştir, bunu gerçekleştirmek için gerekli önlemleri alır ve politikaları uygular" şeklinde bir hüküm konsaydı, sadece ipotek bankacılığı değil, ülkenin tümüne büyük yararı olurdu.

Enflasyon artmamalı
Bir kez daha altını çizelim. Fiyat artışları konut kredisi alındığından sonraki dönemlerde hızlanırsa, hele eskilerin "makul" saydığı düzeylere gelirse, zarar çok büyük olur. Sabit faizle alınan kredilere uzun vadeli menkul kıymet alarak fon sağlayan yatırımcılar veya bankalar zarar eder. Nedeni, enflasyona bağlı olarak faiz artınca, menkul değerin fiyatı düşer. Banka verdiği kredi faizinden daha yüksek oranda bir faizle para toplarsa zarar oluşur. Buna karşı, değişken faizle kredi alanlar ise faiz yükselince daha fazla miktarda taksit ödemek zorunda kalır. Ödeyemeyince de konutları ellerinden alınır.
ABD'de 1980'lerin başında yükselen faizlerin, bu tür kredi vermek için kurulan ve "Savings and Loans" diye adlandırılan finans kurumlarının birçoğunun batmasına neden olduğunu hatırlamadan geçmeyelim. Toplam maliyeti 500 milyar doları aşan bu krizin baş sorumlusu, artan enflasyon ve bunu frenlemeye çalışan yüksek faiz oranlarıydı.
Bu gibi durumlarda kaybedenlerin uğrayacakları zararları kimsenin karşılamayacağını düşündüğünüzde, en sağlam garantinin enflasyonu azdırmayacak politikalar olduğu daha iyi anlaşılacaktır. Bunun temel taşlarının başında da bağımsız bir merkez bankasının varlığı gelmektedir.