Gayrimenkulde seçici olma zamanı

Mali piyasalarda yaşanmakta olan aşağı yönlü düzeltmenin boyutu ile kapsamı hakkındaki görüşler ve analizler çok geniş bir yelpazede ele alınmaktadır. Bir uçta konunun, Amerika Birleşik Devletleri'nde oluşan ve menkul kıymetleştirme yoluyla Avrupa ve Asya piyasalarına da yayılan yüksek miktarda eşik-altı (subprime) ipotekli konut kredilerinin, aşırı değerlenmiş gayrimenkul fiyatlarındaki düzeltme sonucu yol açtığı likidite daralmasından ibaret olduğu, merkez bankalarının gerekli önlemleri aldığı ve Türkiye açısından minimal etki içerdiği görüşü savunulmaktadır. Diğer uçta ise aynı mekanizmalarca tetiklenmiş olsa da, konunun daha temel ekonomik parametrelerden kaynaklandığı ve Amerika Birleşik Devletleri'nden başlayarak yayılacak genel bir ekonomik durgunluk (resesyon) içerdiği, dolayısıyla ülkemizdeki dengelerin de önemli ölçülerde bozulacağı görüşü yer almaktadır. Her iki uçta da müşterek olan tespitler mevcuttur ve önemlidir. Öncelikle varlık fiyatları düşmektedir ve bunun doğrudan sonuçlarından en önemlisi harcamalar üzerindeki negatif etkisidir. İkinci olarak, likidite daralması söz konusudur ve bu kaynak maliyetlerini artırmaktadır. Hem tüketim harcamalarının hem de yatırımların kısıldığı bir ekonomide net etki, büyümenin yavaşlaması olacaktır. Yavaşlamanın zamanlaması, boyutu ve kapsamının öngörülebilmesi ve yönetilmesi, piyasa aktörlerinin, düzenleyici ve denetleyici kurumların ve genelde ekonomi yönetiminin başlıca görevidir. Bir başka deyişle, sonucu şimdiden belli olmayan, alınacak tedbirler ve izlenecek politikalara göre şekillenecek bir süreç söz konusudur. Yaşadığımız en son krizden bu yana alınan yapısal tedbirler ve sonuçları, iyimser tarafta olmamızı ya da yönetilebilir bir durumla karşı karşıya olduğumuza inanmamızı kolaylaştırmaktadır. Ekonomik büyümedeki yavaşlama göreceli olarak yüksek faiz ortamında gerçekleşecektir. Bu ortamda tüketicinin ve yatırımcının risk iştahı oldukça düşük olacağından, gayrimenkule olan talep de en azından ertelenerek daralacak, daralan talep fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı yaratacak, gayrimenkul piyasalarının farklı segmentleri bu talep daralmasından lokasyon, arz ve stok faktörlerine göre farklı ölçülerde etkileneceklerdir. Azalan iyimserlik sonucu, öncelikle ve genelde arz fazlası nedeniyle yeni konut ve alışveriş merkezi projelerinin ertelenmesini beklemek yanlış olmayacaktır. Konut sektöründe oluşan arz fazlası, esas olarak, konut üreticilerinin orta-üstü ve üst gelir grubunu hedeflemesinden kaynaklanmaktadır. Fiyatların sürekli artacağı yolunda gelişen beklentilerle hareket eden yatırımcı talebi, beklentilerin değişmesiyle birlikte beklemeye geçmiş durumdadır. Konut ihtiyacının en yüksek olduğu orta ve özellikle alt gelir grubunun ise bu ihtiyacı talebe çevirecek finansman, yani alım gücü problemi bulunmaktadır. Bu alanda yapılabilecekler çok fazladır. Halen kamunun yaptığı gibi doğrudan konut üretimi sürdürülürken, bir yandan arsa üretimi, vergi teşvikleri ve doğrudan yardımlar gibi dar gelirliler için alım gücü yaratacak talep yönlü, diğer yandan düşük maliyetli krediler gibi maliyet düşürücü arz yönlü araçlar kullanılmalı, bu alanda özel sektör- kamu işbirliği modelleri üzerinde çalışılmalıdır. İhtiyacın boyutları düşünüldüğünde, buradaki talebin harekete geçirilmesinin genel ekonomik aktivite üzerindeki pozitif etkilerinin önemi daha iyi anlaşılmaktadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER), bu alanda yapılabilecekleri ve bunun örneklerini irdeleyen ve politika önerilerinde bulunacak bir araştırmayı Affordable Housing Institute ile yürütmekte olup, yılın ilk yarısında sonuçlandırmayı planlıyor. Yeni başlangıçlarda, konut ve alışveriş merkezleri ile kıyaslandığında ofis sektörünün daha az, endüstriyel yapıların en az etkilenmesi beklentiler dahilinde olmalıdır. Yukarıda bahsedilen aşağı yönlü oluşacak fiyat hareketlerinde de etkilenme derecesinin bu sıralamayla gerçekleşmesi beklenmeli. Piyasalardaki tedirginliğin 2008'in ikinci yarısına kadar sürmesi ve fiyatların yataylaşması en olası senaryo olarak kendini göstermekle birlikte, yaklaşan yerel seçimlerin bütçe disiplini ve beklenen reformlar üzerindeki etkisi kırılganlığın en önemli belirleyicisi olacaktır.