Dünya ve Türkiye'de Gayrimenkul Trendleri

Gayrimenkul, öteden beri önemli bir sektör olmasına rağmen, son senelerde iyice ön plana çıkmıştır. Düşünün ki, birçok kişinin babadan, dededen kalmış gayrimenkulü vardır, ama dededen kalma hisse senedi pek yoktur. Gayrimenkul harici yatırım araçları bir bilgi ve ilgi gerektirir. Gayrimenkulde ise böyle bir ihtiyaç büyük bir oranda yoktur. Dünyadaki gayrimenkul piyasasına baktığımızda, ABD'de "mortgage krizi" ile birlikte sektörde bir düşüş var. Avrupa'da genel anlamda normal bir seyir var. Avrupa'da gayrimenkul getirileri çok düşmüştür ve yatırımcıları bu getiri miktarları tatmin etmemektedir. Yatırımcılar istikbal vadeden ve gayrimenkul getirisi yüksek olan memleketlerin arayışı içindeler. Ayrıca, Amerika ve Avrupa'ya vize almanın zorluğu ve petrol üreten ülkelerin vatandaşlarının kendilerini bu memleketlerde artık çok rahat hissetmemeleri, varlıklarını başka ülkelere kaydırmaları ile sonuçlanmaktadır. Petrol üreten ülkeler ile Çin ve Singapur gibi devletlerin elinde dünya ekonomik toplam gücünün takriben yüzde 20'si toplanmış bulunmaktadır ve bu yüzde gittikçe de artmaktadır. Bu yatırımlar nereye kaymaktadır? Bir kere zora düşen Amerikan bankaları sermaye yeterliliklerini, eski seviyelerine çıkartmak için, bu memleketlerin fonlarına büyük miktarda hisse satmaktadırlar. İkincisi bu meblağlar petrol üreten ülkelerin kendilerine ve hızla gelişmekte olan ülkeler kategorisindeki BRIC ülkelerine kaymaktadır; Brezilya, Rusya, Hindistan ve Çin. Bu memleketlerde yatırımlar artmakta, gayrimenkul sektörü de çok hızlı bir şekilde gelişmektedir. Türkiye ise BRIC ile tarif edilen bu gruba girmek üzeredir, belki de girmiştir. Bunu senelik 20 milyar ABD dolarını bulmuş olan doğrudan yabancı sermaye yatırımlarından görebiliyoruz. BRIC artık BRICT diye telaffuz edilecektir. Bu neden böyle oldu derseniz, Türkiye'nin küresel dünyada yeri ve öneminin artması ve adeta imtiyazlı bir ülke haline gelmesi birkaç sebebe dayanmaktadır:
* Irak savaşından sonra Ortadoğu'da istikrarlı ve büyük başka bir devlet olmaması, bu bölgenin ise dünyanın ekonomik geleceği hakkında önemli bir söz hakkına sahip olması,
* Türkiye'de ekonomik gelişmeye ve istikrara duyulmaya başlanan güven,
* Krizlere karşı Türk ekonomisinin derinlik kazanmış olması,
* Uluslar arası karşılaştırmalara göre Türkiye'nin hala ucuz bir ülke olması,
* Türkiye'nin genç, çalışkan ve dinamik nüfusunun yatırımcılar için önemi,
* Rusya, Çin gibi ülkelere alternatif bir konumda olması,
* Türkiye'nin uygun iklim ve yaşam koşullarına sahip olması. Bize normal gelen mutedil iklimimiz ve güneşimiz ve suyumuz dünyada her yerde yoktur. Birçok memlekette bunun eksikliğini orada yaşayanlar bilirler.
* Avrupa'ya yakın, AB mevzuatlarına paralel bir yapıya sahip, ama hala rekabet edebilir bir konumda olması şeklinde sebeplerin önemlilerini sıralayabiliriz. Bu sebeplerden Türkiye'ye; bu yolda büyük hatalar yapmaz isek, yabancı yatırımlar artarak sürecektir. Gayrimenkul sektöründe bu yatırımları AVM, oteller, hastaneler şeklinde görüyoruz. Konut ve ofis sektörünün de bu trendlere katılacağını öngörebiliriz. Hatırlamalıyız ki, gayrimenkul sektöründe en önemli faktör "lokasyon, lokasyon, lokasyon." İstanbul MS 370 ile 1700 seneleri arasında, bin 400 yıl boyunca dünyanın en büyük şehri idi. Bu rekoru başka hiçbir şehir kıramamıştır. Bu bağlamda İstanbul'da gayrimenkul sektörünün daha da gelişeceğini öngörebiliriz. Tarihsel trendler tesadüfler sonucu değil, coğrafi, morfolojik ve jeopolitik sebepler ile ortaya çıkar. Bütün bu olumlu bulgulara rağmen iki önemli unsura vurgu yapmak istiyorum: Birinci husus ile genelde kabul gören, 'arsa az müteahhit çok' fikrinin yanlış olduğudur. Kesinlikle güçlü ve iyi geliştiricilerin sayısı, iyi arsa sayısından azdır. İstanbul'un büyük bir kısmının kentsel dönüşüme konu olabileceğini düşünürseniz, müteahhitlerin proje ve arsa bulma sorunu yoktur. Gayrimenkul geliştirme şirketleri mevcut konjonktür sebebi ile yapmak istedikleri projeleri bir eleme sürecine tabi tutmaktadırlar. Bu eleme sürecinde en etkili olan husus ise arsa fiyatlarının yüksekliğidir. Çoğunlukla makul ölçülerin üzerine çıkan arsa sahipleri beklentileri, o arsa üzerinde bir proje yapılmaması ile sonuçlanmaktadır. İkincisi ise her gayrimenkul projesinin başarılı olması beklenmemelidir. Bir projenin başarılı olabilmesi için birçok unsurun birleşmesi gerekir: İyi lokasyon, güçlü ve güvenilir geliştirici (buna toplumumuzda tam doğru olmayarak müteahhit deniyor. Ama geliştiricinin inşaat yapma kabiliyetinin olması gerekmez, bu işi yapacak birçok inşaat şirketi vardır), bölgenin demografik yapısına uyum, müşterinin beklentilerinden yola çıkılan fonksiyonlar, kaliteli hatta olağanüstü tasarım, yönetim planı, güçlü ve becerikli bir pazarlama ve satış faaliyeti. Bunlardan biri eksik olduğunda projenin başarıya ulaşması zordur. Özetle, gayrimenkul sektöründe Türkiye'de heyecan verici bir dönemin başlamış olduğunun bilincine varmalı ve tüm paydaşlar yani arsa sahibi, geliştirici ve müşteri olarak tutum ve davranışlarımızı buna göre şekillendirmeliyiz.