Dairemi neden kiraya veremiyorum?

Başımızı kaldırıp gökyüzüne baktığımızda teslimleri yapılan birçok projenin pencerelerinde perdeler yerine kiralık afişler gözümüze çarpıyor. Çevremdeki tanıdıklarım, arkadaşlarım "Neden bu kadar çok kiralık var? Niçin kiralık daireme kiracı bulmakta zorluk çekiyorum? Neden gayrimenkul piyasasında bu fiyatlar bu kadar yüksekken kiralar düşük kaldı" gibi sorular yöneltiyorYıllardır sektörün içerisinde bulunan, tüm gelişmeleri yakından takip eden biri olarak ben de tüm bunları kendi kendime farklı açılardan sorguluyorum. Halbuki yanıtı basit: Aynı kategoride birçok konutun üretilmesi, oturacak eve ihtiyacı olan kitlenin evlerine taşınması ve bu kişilerin boşalttıkları dairelerin açığa çıkması... Ev ihtiyacı olan kitlenin yanı sıra bir de konut satın alımlarını yatırım amacıyla yapan kesim var. Hepimizin bildiği gibi bu kesim ihtiyaç nedeni ile satın alım yapan kesimden çok daha fazla. Bu nedenle de ortada hem yeni evlerine taşınanların boşalttığı ikinci el kiralık daireler, hem de yatırımcıların kiraya vermek istediği sıfır daireler bulunuyor. Doğal olarak arz sayısı artıyor ve bu sayı arttıkça kiralamalar zorlaşıyor. Daire sahipleri de evleri boş durup hem aidat hem ev kredisi ödeyeceklerine daha düşük fiyata kiraya vermeyi tercih ediyorlar. Düşen kiralar; "konut değeri / kira getirisi" orantısında makasın açılmasına sebep oluyor. Yani, yatırımın geri dönüş süresi uzuyor. Böylece "Ev alır kiraya veririm, taksidini kendi kendine öder nasıl olsa" diyenlerin tezleri çürümeye başlıyor. Evet evlerini kiralamakla eve yatırdıkları parayı geri almaya başlıyorlar, fakat yatırım mantığı içerisinde çok daha kısa dönemde geri almaları gereken paralarını daha uzun vadede geri döndürüyorlar. Yani halk arasında evvelden beri, geri dönüş süresi olarak benimsenmiş 10-12 yıl gibi bir kabul çoktan gerilerde kaldı. Yeni gelişen konut bölgelerinde 20 yıl gibi sürelerde yatırımın geri dönüşü sağlanabiliyor. Hatta krediyle alınan dairelerin faizini de düşünürsek geri dönüş süresi iyice ilginçleşiyor.. Şehir merkezinde yüksek kiralara daire tutmak yerine, sosyal tesise sahip sıfır daireler tercih sebebi olmaya başladı. Yani yeni konut bölgelerine kısmi bir akımın başladığını da söyleyebiliriz. Fakat bu konutlar ne kadar yeni ve modern olursa, şehir merkezine de bir o kadar uzak kalıyor. Özellikle çalışan insanların evlerini otel mantığı ile kullandığını da göz önünde bulundurursak, yine "Şehir merkezi mi, yeni konut bölgeleri mi" sorusu kafaları kurcamalaya başlıyor. Önümüzdeki yıl, konut teslimlerinin en yoğun yaşanacağı dönem. Önemli bir kiralık konut stoku oluşacak gibi gözüküyor. Mortgage sisteminin daha da etkinleşmesi ile "ev sahipliği oranı"nın yükselmesi kiraları nispi olarak bir basamak daha geriletecek. Mortgage sistemi, kiracıları ev sahibi yaparken, yatırım amacıyla ev alan yılların gayrimenkul severlerini devre dışı bırakacak gibi duruyor. "Daire dairedir" boş dursun, garantim olsun diyen bir kitle de yok değil. Gayrimenkul seven ve ciddi portföy sahibi daire yatırımcısı tanıyorum. Bu portföylerdeki mülkler acaba ticari mülklerle yer mi değiştirecek? Portföylerin yapıları değişecek mi? Tüm bunların yanıtını önümüzdeki aylarda alacağız...