İstanbul konut piyasası: Nereden nereye doğru

İstanbul genelinde yapılan çevre düzeni planlarında, şehrin büyük bölümünü kaplayan konut alanlarının depreme karşı güvenli, şehrin doğal, tarihi dokusuna uygun, yaşam kalitesinin yüksek olduğu noktalarda oluşturulması hedeflenmektedir. İstanbul'da konut yapılaşması 1960- 1980 arasında genel olarak yap-şatçı olarak adlandırılan bireysel girişimcilerin kat karşılığı modeliyle ürettiği konut projeleri ile olmuştur. Birçoğunun ekonomik ömrünü tamamladığı bu alanlar yenilenmeyi beklemektedir. 1999 yılı Yalova Depremi sonrasında yasal konut üretiminin büyük bölümünü, kentsel boyuttaki toplu konut alanlarında üretilen konutlar, dışa kapalı konut sitelerinde üretilen konutlar ve konut kooperatifleri olarak görmekteyiz.

* İstanbul konut stokunun daha sağlıklı hale gelmesi için jeolojik açıdan sakıncalı alanlarda nüfus yoğunluğunun düşürülmesi ve nüfusun başka bölgelere taşınması, mevcut eski planlı alanlarda ise, eski konut yapı yoğunluğunun, yüksekliğin artırımıyla azaltılması gerekmektedir. Bu tür düzenlemelerin yapılabilmesi gündemde olan Kentsel Dönüşüm Yasası'nın yürürlüğe girmesi ile ivme kazanacaktır. Özellikle küçük ölçekli siteler şeklinde üretilen konut alanları çevrelerine kapalı özel alanlar oluşturmaktadır. Bu projelerden az sayıdaki 'rezidans' tipi olanları için merkezi alanlar (Levent, Taksim gibi) yer seçilirken, küçük ölçekli toplu konut alanlarının büyük bir bölümü için (Kemerburgaz, Çekmeköy, Akfırat gibi) ormana yakın alanlar tercih edilmiştir. 1999 depreminden sonra İstanbul halkında yeni konut gelişimlerine ve markalı projelere talep hızlı bir şekilde artmıştır. A ve B grubuna hitap eden konut projeleri, kuzeye ve kentin çeperlerine doğru gelişmektedir. Anadolu yakasında Ataşehir; Avrupa yakasında Halkalı, Başakşehir, Bahçeşehir toplu konut alanları, ayrıca Anadolu yakasında Kartal ve Tuzla, Avrupa yakasında ise, Küçükçekmece ve Büyükçekmece ile batıya doğru il sınırına kadar olan alanda gelişme alanları öngörülmüştür. Çekmece'nin batısı ile Sabiha Gökçen Havaalanı'nın doğusu yönünde bir gelişim söz konusudur. Tek merkezlilikten çok merkezliliğe doğru giden İstanbul'da, her alt merkez kendi etrafında iş alanları, alışveriş merkezleri, kültürel, eğlence gibi unsurları ile birlikte oluşmakta; "uzaklık" mefhumu ortadan kalkmaktadır. Ulaşım ve uzaklık konusu mahrumiyetle ilgili kavramlar olduğundan, çevresinde gelişim gösteren ve ihtiyaç gideren gelişmeler merkeze uzak olma tartışmalarını yok etmektedir.

* İstanbul'da arz edilen konut projeleri incelendiğinde Avrupa yakasındaki üretimin Anadolu yakasına kıyasla daha yüksek olduğu saptanmıştır. Tüm projeler arz ettiği hedef gruplar bağlamında incelendiğinde ağırlıklı üretim grubunun B'yi hedeflediği görülmektedir. B sosyo-ekonomik grubu hedeflenerek geliştirilen projelerin diğerlerine göre fazla olduğu, bu kesimin ise iki sebeple konut satın aldıklarını görüyoruz. Birincisi, bina ve yaşam kalitelerini bir üst seviyeye taşımak; ikincisi, yatırım karakterleri alışverişler. Son aylarda özellikle teslimler arttıkça kiralık konut stokunun ve yatırımın geri dönme süresinin arttığı da gözlemlenmektedir Özellikle yüksek arsa maliyetleri sebebiyle C grubuna hitap edilen proje sayısı düşüktür. Sorunun çözümü için altyapısı hazır arsa üretimi büyük önem taşımaktadır. Aynı segmentte üretilen projelerde geliştiriciler için ciddi bir rekabet ortamının söz konusu olduğu açıktır. Mevcut konut projelerinin sayısı ve nitelikleri, önümüzdeki dönemlerin çok iyi planlanarak arza ilavede bulunmayı gerektirdiğini göstermektedir. Gayrimenkul geliştirmede farklı konseptler, farklı segmentlere sesleniş, yatay ve dikey çeşitlendirme, kentsel dönüşüm gibi kavramların öne çıkacağı da aşikardır.

* Konut mikslerinin, hedeflenen kitlenin, satın alan ve kiracı profillerinin, tasarımda öne çıkan beğenilerin, ikinci ellerdeki talebin ve oluşan fiyatların takip edilmesinin geliştiricilere sonraki projelerde ışık tutması bakımından çok önemli olduğunu uygulamalar sırasında görmekteyiz. 540 bin hektarlık bir alana sahip İstanbul'un yüzde 73'ünün orman, askeri alan, kamu, vakıf, il özel idaresi ve belediyeye ait alanlar olduğu ve geri kalan alanda da doğrudan çok yanlış gelişimlerin yaşandığı düşünüldüğünde ve nüfusun önümüzdeki 5 yılda 4-5 milyon daha artacağı varsayımları ele alındığında, özellikle sektör lideri olan konutta, hedefe dönük-hatasız geliştirme projelerinin varlığı gerekmektedir.