Konutta ideal kredi süresi 10 yıl mı?

Geçen hafta kira gelirleri ile konut fiyatlarını karşılaştırmış ve bu piyasaya yatırımın cazip olduğu sonucuna varmıştık. Türkiye de böyle yapıyor. Yapıyor ki, hafta başında açıklanan milli gelir rakamları, gayrimenkul piyasasının ekonominin motoru haline geldiğini ortaya koydu. Büyüme, inşaattaki canlılık sonucu ivme kazanmış. Büyümenin en büyük kalemini oluşturan özel tüketim harcamaları arasında dayanıklı tüketim artışı yüzde n1 düzeyinde artabilmiş. Yeni yapılan konutların donanımı nedeniyle dayanıklı tüketim mallarında adeta patlama yaşanıyor. Konut sektöründeki bu patlama yılların birikimi ve geciktirilmiş, ertelenmiş talebin sonucu ortaya çıkıyor. Daha önce burada belirtmiştik. Konut sektörü ve üretimi 1997 sonrası canlılığını yitirmeye başladı. Üzerine depremler ve 2001 krizi geldi. Nihayet krizin etkilerinin iyice silinmesiyle 2004'ün ikinci yarısından itibaren canlanma başladı. Bu yılın 9 aylık döneminde de yüzde 19.7 büyümeyle inşaat sektöründeki canlılık doruk noktasına vardı. Enflasyon oranlarının düştüğü bir ortamda faizlerin gerilemesi ve finansman olanaklarının artmasıyla bastırılmış talep ortaya çıktı.

* Cazibenin nedeni-
Gerçi fiyatlar ve kiralara ilişkin sağlıklı veri toplama güçlüğü var. Ama geçen haftaki analizimize dayanak teşkil eden araştırmayı yapan da Türkiye'nin en büyük emlak şirketlerinden biriydi. Elimizde olan verilerden giderek, konut fiyatlarını yıllık kira gelirlerine oranladığımızda yüzde 6-10 arasında rakamlara ulaştık. Yani bir konut yıllık kira gelirinin 6 ile 10 katı arasında bir fiyata satın alınabiliyor. Veya bir konut, satın alma bedelini kira geliri yoluyla 6 ile 10 yılda geri ödeyebiliyor. Yine burada belirtelim ki, istatistiki bilgilerin geçmişi yok, standardı yok. Bu biraz da gayrimenkul sektörünün özelliğinden ve henüz standart konut üretiminin az olmasından ileri geliyor. Neresinden bakılırsa bakılsın kira gelirleri konutun geri ödenmesi süresini yaklaşık 10 yıl olarak gösteriyor. Yani konutlar kira yoluyla kendini 10 yılda amorti ediyor.

* Uzun vade gerekli mi?-
Bunu böyle kabul edersek o zaman mortgage yürürlüğe girdiğinden ötürü 20 yıl, n0 yıllık süreyle kredi almaya, kredi yükünün altına girmeye gerek var mı? Bunun da yanıtını, sektörü yakından tanıyan Toplu Konut İdaresi Başkan Vekili Erdoğan Bayraktar, hafta başında yapıtığı bir açıklamada verdi: "Türk halkının evinin tapusunu bir an evvel alıp, evladına bırakma alışkanlığı vardır. Bu nedenle mortgage sisteminde kredi vadelerinin 20-n0 yıl yerine 8-12 yılda yoğunlaşacağını düşünüyorum." Evet 20-n0 yıl vadeyle kredi verme, kredi alma yerine 10- 12 yıla inmek her iki tarafı da rahatlatabilir. Türkiye koşullarında n0 yıllık vade için henüz çok erken. Çünkü daha mevduatın vadesi üç ay. İç borçlanmada vadeyi yeni yeni 2 yılın üzerine çıkardık. 5 yıllık borçlanmaları Hazine yeni yapabiliyor.

* Martgage'ın şansı-
Bu açıdan uygulaması gelecek yıl başlayacak mortgage sisteminde vadenin 10 yıl civarına yoğunlaşması uygulama şansını yükseltecek. Emlak piyasasındaki bu özellik mortgage'ın başarı şansını da artıyor. Uygulamanın 10 yıl dolayında vadelerden başlaması, kira gelirlerinin ve krediyi kullananların buna yatkın olması, martgage'a güçlü bir başlangıç yapma şansını veriyor. Arkasını getirmek ve mortgage başarıyla sürdürmek olanağı artıyor. Vade uzadıkça, mortgage'ı ile konut alanların karlı oldukları görüldükçe, yeni katılımlarla sistemi büyütmek kolaylaşıyor.