Mortgage şeffaflaştıracak

İpotekli konut kredileri (mortgage) halkımızı heyecanlandırdı. Kira öder gibi ev sahibi olabilmenin düşünülmesinin bile zor olduğu bir ülkede, bu olanağın ortaya çıkması bir çok kimsenin umudu haline geldi.
Ancak, işin başka yönleri olduğu da kuşkusuz. Bu yönlerden birisi de, konut fiyatlarının gerçeği yansıtacak şekilde kayıt içine girmesinin yaratacağı ekonomik etkiler. Gerçek fiyatı ile alım satımı yapılacak konutlar, inşaat sektöründeki kayıtların şeffaflaşmasına neden olacak. Bunun ise, Türkiye'nin yıllardır karşı karşıya kaldığı konut sektöründeki kayıt dışılık ve düşük vergi ödeme sorunlarının çözümlenmesinde önemli katkı sağlayacağına kuşku yok.

Gerçek değerin önemi
İpotekli konut kredisi (mortgage sistemi) yaygınlaştığında, konutların gerçek değerleri de yavaş yavaş ortaya çıkacaktır. Bankaların, konut kredisi talep edenlerle yaptıkları sözleşmelerde alım satım fiyatı açıkça belirtilecektir. Bu yolla, müteahhide veya eski ev sahibine ödenen tutar, basit bir hesapla bulunabilecektir. Böyle bir şeffaflaşmanın ilk etkileri iki noktada yoğunlaşacaktır.
Birincisi, konutu alan tapu dairesine gerçek alım bedelini bildirmek zorunda kalacaktır. Günümüzde olduğu gibi, istediği düşük fiyatı bildirip, bunun üzerinden tapu harçları ödemeyecektir. Daha yüksek olan gerçek satış fiyatı matraha esas teşkil edecektir. Hem vergi kaçırması, hem de ödenen tutarların bankadan geçirilmesi nedeniyle, para akışlarını izlemek daha kolaylaşacaktır.
İkinci olarak ise, bina vergileri devreye girecektir. Düşük beyana karşı bir önlem olarak belediyeler tarafından belirlenen rayiç bedellerin esas alınması sistemi de etkin çalışamamaktadır. Rayiç bedel birçok konutta düşük kalmaktadır. Bazı konut sahipleri ise, rayiç bedelin yüksekliğinden yakınmaktadırlar. Bu sorunlar konutun gerçek değeri belli olması sonucu çözümlenecektir. Bu fiyatlara göre de, daha sağlıklı rayiç bedeller tespit edilebilecektir.

Spekülasyonu önlemek
Öte yandan, satın alınan bir konut 4 yıl içinde alım değerinin üzerinde bir değerden satılıp, tutar da 14 bin YTL'yi aştığında, vergi konusu olmaktadır. Vergi teorisinde emlak alım satımlarındaki spekülatif işlemleri önlemek için öngörülen bu sistem, bizde kısıtlı bir biçimde çalışmaktadır. Bugünkü sistemde alımı zaten düşük gösterilen gayrimenkul, satımında da düşük bir bedelle bildirime tabi tutulmakta veya rayiç bedel artışı gerçek satış fiyatını yansıtmamakta, bu nedenle vergi ödeyenlerin sayısı oldukça az olmaktadır.
Bütün bu kaçıp kovalamalar, ipotekli konut kredi sistemi yaygınlaştıkça azalacaktır. İnşaat sektöründeki kayıp ve kaçaklar da bu sistemin bir yansıması olarak göreli şekilde düşünce, kayıt içine girişler fazlalaşacaktır. Gayrimenkul alım ve satımlarında gerçek veriler ortaya çıkınca, ekonomideki gelişmeler de daha iyi yorumlanabilecektir.
Anlaşılacağı gibi, düşük enflasyonun bir ürünü olarak ortaya çıkan mortgage sistemi, sadece halkı sevindirmekle kalmayacak, aynı zamanda Maliye'nin de yüzü gülecektir. Kaybedip üzülecekler ise, düşük vergi ve harç ödeyerek gayrimenkul alan ve halen de sahipliğini devam ettirenler olacaktır.