Gayrimenkul alım-satımına gözaltı!..

Bir süre önce gazetelerde, gayrimenkul alım-satımı yapanların, incelemeye alındığı yönünde haberler yer aldı.

Yetkililerin açıklamalarına göre, 1998 ve 1999 yıllarında, 5 ve daha fazla gayrimenkul satan yaklaşık 6 bin kişinin, bu satış nedeniyle vergi ödeyip ödemedikleri, tek tek araştırılmaya başlanmış.

Demek ki, 4 ve daha az gayrimenkul satanlar ile 1995, 1996 ve 1997 yıllarında gayrimenkul satanlar için bir sorun yok. Yani bunlar çok özel bir durum olmazsa incelenmeyecekler.

Gerçek kişilerin gayrimenkul satışı
Şu anda yürürlükte olan mevzuata göre; gayrimenkullerin, iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılmasından doğan kazancın, 3,5 milyar lirayı aşan kısmı gelir vergisine tabi.

Buna göre, 1999 yılından 30 milyar liraya satın alınan bir evin, 2000 yılında, 50 milyar liraya satılmasından doğan kazaç gelir vergisine tabi olacak. Ancak, kazancın hesaplanmasında özellik taşıyan bir durum var. O da, maliyet bedelinin, Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen "Toptan Eşya Fiyat Endeksi"ne göre, satıldığı ay hariç yükseltildikten sonra, satış bedeli ile kıyaslanmasıdır. Kıyaslama sonucunda, 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa, "aşan kısım", değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi tutulacak.

Kendi arsasına yaptığı daire ve dükkanları 4 yıl içinde satanlar da, "değer artışı kazancı" elde etmiş sayılacaklar. Benzer durum, Arsası karşılığında müteahhitten aldığı daire ve dükkanları 4 yıl içinde satan kişiler için de söz konusu.

Öteden beri süre gelen bir anlayışa göre, dört yıllık süre geçse dahi, "yıl içinde birden fazla gayrimenkul satışı" ya da "arka arkaya her yıl gayrimenkul satışı" devamlılık arz ettiği gerekçesiyle, "ticari kazanç" olarak nitelendirilebilmektedir.

Ancak, Danıştay'ın, bu konuya yaklaşımı farklıdır. Danıştay 3. Daire'nin, Yaklaşım Dergisi'nin Mart 2000 sayısında yayımlanan 20.10,1998 tarih ve E. 1997/2428, K. 1998/4583 sayılı Kararına göre, "mülkiyetinde bulunan arsa üzerindeki evini yıktırarak inşaata başlayan ve yaptırdığı inşaattan 3 daire ve 4 dükkan satan kişinin, faaliyetinin devamlılık arz ettiği kabul edilmez ve bu nedenle, ticari kazanç sahibi olarak da vergilendirilmesi yoluna gidilemez."

Danıştay'ın yukarıda özeti verilen kararı ile, konu ayrı bir boyut kazanmış ve "devamlılık" unsurunun tanımı değişmiştir.

İnşaat firmalarının satışı
İnşaat firmalarının gayrimenkul satışlarında ise, özellik taşıyan durum, satışın gizlemesi değil, "satış bedelinin düşük gösterilmesi" ile ilgilidir.

Vergi inceleme elemanları, bu gibi durumlarda, "alıcı ifadelerine başvurmakta" ve onların, tapu kayıtlarında yazılı bedelin üzerinde bir ödeme yapıp yapmadıklarını araştırmaktadırlar.

İnceleme sırasında, açıktan ödeme yaptığını belirten alıcıların ifadelerine itibar edilmekte ve buna göre de, gizlenen hasılat ortaya çıkartılmaktadır.

Aslında, gayrimenkul alım-satımındaki inceleme yeni bir olay değildir. Yıllardan beri devam etmektedir. Ancak, incelemenin yöntemi ve sonuçları açısından olaya baktığımızda, pek başarılı olunduğu söylenemez.