Emlak beyanını düşürmenin cazibesi

Bu günlerde, emlak vergisi beyannamesini yenilemek moda... Geçen yıl emlak vergisi beyannamesinde, gayrimenkullerin değerini yükseltmek modaydı. Şimdi de düşürmek...

Emlak vergisinin, 18 milyona yakın mükellefi var. Bu insanların çoğu, vergi yasalarının arasına serpiştirilmiş çeşitli maddeleri bilmedikleri için, kendilerine ne deniliyorsa onu yapıyorlar. Şimdi de, "düşürün" deniliyor, düşürecekler. Son yasa dikkatle incelendiğinde, 31 Aralık 1999'a kadar, 1998'de verilen emlak vergisi beyannamesini yenileyip, beyan edilen değeri düşürmenin, dayanılmaz cazibesi olduğu farkediliyor.

Beyanı düşürmenin avantajları
1998'de bildirilen konut, büro, dükkan, arsa ve arazi değerlerini, yeni bir beyanname vermek suretiyle, 31 Aralık 1999'a kadar düşürmenin sayısız avantajları var. Örneğin;

1- Yenileme beyannamesinde bildirilen ve asgari değerden düşük olmayan değer, 2000 yılı ve izleyen yılların emlak vergisi ödenmesine esas alınacak.

2- 2000'de ödenecek emlak vergisi, yenileme beyannamesinde bildirilen değerin yüzde 26.05 oranında yükseltilen tutar üzerinden hesaplanacak. Örneğin, yenileme öncesi değeri 40 milyar olan evin vergisi, 40 milyarın yüzde 26,05 oranında yükseltilen 50 milyar 420 milyondan ödenecek. Bu değer, 40 milyardan 10 milyara düşürüldüğünde, 2000 yılı emlak vergisi, bunun yüzde 26,05 oranında yükseltilmiş tutarı olan 12 milyar 605 milyon üzerinden ödenecek. (Bkz. Emlak Vergisi Yasası Genel Tebliği, Seri No:28, 16.12.1999).

3- 2000 ve izleyen yıllarda, gayrimenkul satıldığında, 1999'daki değerin, yüzde 52,1 oranında yükseltilmiş olan tutarı üzerinden, binde 12,5 oranında harç ödenecek. Alan kişi de, aynı oranda harç ödeyecek. Örneğin, gayrimenkulün 1999 emlak vergisi değeri 40 milyar lira ise 2000'de kaça satarsanız satın en az 60 milyar 840 milyon lira üzerinden harç ödeyeceksiniz. 1999'da yenileme beyannamesi ile 10 milyar liraya düşürdüyseniz, bu kez 15 milyar 210 milyon lira üzerinden harç ödeyeceksiniz. Bu da önemli bir avantaj... (Bkz. Harçlar Yasası Geçici Md.5)

4- Ölüm halinde, mirasçılara intikal eden gayrimenkuller beyan edilirken, ölen kişinin (murisin) emlak beyannamesi de gözönüne alınacağı için, beyanname yenilenip değerin düşürülmesi, mirasçıları da "veraset ve intikal vergisi" yönünden rahatlatacak.

5- Yenileme beyannamesinde yükseltilecek ya da düşürülecek değer, "gelir vergisi yönünden" kazanç hesaplanmasına esas alınmayacak. 1998 beyanı esas alınacak.

Bu şu demek oluyor. İktisap (yani edinme) şekli ne olursa olsun (veraset ya da hibe yoluyla edinilenler hariç), gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren, dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançların 3.5 milyar lirayı aşan kısmı, "değer artışı kazancı" olarak gelir vergisine tabidir (GVK Geçici Md. 56/D-6). Değer artışı kazancının hesaplanmasında; 1998 yılı emlak vergisi beyanname verme süresinin bitmesinden önce iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, bunların maliyet bedeli olarak, "1998 yılı genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değeri" esas alınır (GVK Geçici Md. 56/F-9). Gelir Vergisi Yasasında, 1 Ocak 2003'e kadar değişiklik olmazsa, 01.01.2003'ten itibaren, geçici 46. madde yürürlüğe girecek. Bu maddede de, 1998 genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisinin esas alınacağı yazılı.

Sonuç olarak, gayrimenkulün değerini düşürmek, gelir vergisi yönünden de, olumsuz bir sonuç yaratmıyor. Görüldüğü gibi, 1998 yılı genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerini, 31 Aralık 1999'a kadar düşürmenin sayısız avantajları var. İsterseniz, yenileme beyannamesini, 31 Aralık 1999'a kadar posta ile taahhütlü olarak da gönderebilirsiniz...

Kaç liraya kadar düşürebilirsiniz?
Emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin, daha önceki beyanını kaç liraya kadar düşürebilecekleri konusunda yasada özel bir hüküm var. Buna göre, binalarda,

- 1998 yılı emlak vergisi beyannamesinde 28 No.lu sütunda "Arsa dahil binanın asgari beyan değeri" olarak bildirilen değer bulunacak. Beyannamenin sureti yoksa ilgili belediyeden öğrenilecek.

- 1998 asgari beyan değerinin yüzde 77.8 fazlası hesaplanacak.

- Yenileme beyannamesinde bildirilecek değer, 1998 asgari değerinin yüzde 77.8 fazlasından düşük olmayacak, Örnek: Vatandaş (A), asgari beyan değeri 3 milyar lira olan konutunu, 1998'de 12 milyar TL olarak beyan etmiştir. 12 milyarlık bu değer 1999'da 21 milyar 336 milyon TL olmuş ve buna göre de emlak vergisi ödenmiştir. Beyannamesini yenilemek isteyen (A) 3 milyarlık asgari beyan değerinin yüzde 77.8 fazlasını 5 milyar 334 milyon olarak hesaplayacak ve bunun altına düşmeyecek şekilde 6 milyar olarak, beyanını yenileyecek.

Arsalarda da, yine aynı yöntemle asgari değer hesaplanacak ve bunun altında olmayacak şekilde, yeni değer beyan edilecek.