Gayrimenkul almak isteyenler için şu anda dönem çok uygun. Faizlerin yükselmesi nedeniyle, gayrimenkule olan talebin azalması, gayrimenkul fiyatlarını da aşağı çekti. Gayrimenkul alacak olanların, vergiler ve harçlar yönünden bazı ince noktalara dikkat etmeleri gerekiyor. Bunlar sırasıyla aşağıdaki gibi.
1) Gayrimenkulün geçmiş vergi borcu
Özellikle eski gayrimenkul alanların, gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini, başka bir anlatımla emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır. En pratik yolu, satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşı da birer fotokopisini saklamaktır.
Emlak Vergisi Yasası'nın 30. maddesinin son fıkrasına göre; gayrimenkulün, satıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı zincirleme olarak sorumlu tutulurlar.
2) Gayrimenkulün tapu değeri
Gayrimenkulün tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.
* a) Gelir vergisi açısından
Gayrimenkullerin, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan kazancın "değer artışı kazancı" olarak beyan edilip, gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK. geçici md. 56/D-6). Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları sözkonusu olanların, gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Yoksa, 4 yıl içinde satılmasıyla ortaya gerçeğin üzerinde kâr çıkar.
* b) Harç yönünden
2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını, tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür.
* c) Harcın oranı yönünden
Gayrimenkul alımı sırasında, hem alıcı hem de satıcı, tapu harcına esas değer üzerinden, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
3) Emlak vergisi beyannamesi
Gayrimenkul alanların, "o yılın sonuna kadar" emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Buna göre, örneğin Ocak 2001'de gayrimenkul alanların, en geç 31 Aralık 2001'e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor (EVK. md. 23/c). Emlak vergisi ise izleyen yılda yani 2002'den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.
4) Eşe ve çocuğa alınan gayrimenkul
Gayrimenkulün, eş ve çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde, "ivazsız" yani karşılıksız bir intikal sözkonusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş ya da çocuğun, beyanname verip, yüzde 5- l5 arasında oranı değişen veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe ya da çocuğa gayrimenkulün bedelini "borç olarak" vermesi halinde, herhangi bir vergileme sözkonusu olamaz.
5) Nereden buldun sorusu
Gayrimenkul alanlara, "Nereden buldun?" şeklinde soru yöneltilmesi, bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar ertelenmesi nedeniyle sözkonusu değildir.
1) Tapudaki satış değeri
Gayrimenkulü kaça satacak olursanız olun, tapuda "asgari bir değer" göstermek gerekiyor. Gayrimenkulünüzün, 2000'deki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında artırmak zorundasınız.
2) Gerçek satış değeri
Gayrimenkulünüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde, gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır ancak, tapu senedine de gerçek satış bedeli yazılır.
3) Ödenecek harç
Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı tapu harcına esas değer üzerinden, binde l5 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
4) Kazancın gelir vergisi
Gayrimenkulün, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılması halinde, satıştan doğan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmesi sözkonusu olabilir. Ancak 4 yıllık süre geçtikten sonra satılması halinde, kazancın tutarı ne olursa olsun, gelir vergisi ödenmez (GVK geçici md. 56/D-6).
5) Şirketlerin satışı
Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler, gayrimenkulün satışı nedeniyle fatura düzenlemek ve ayrıca KDV de tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkulün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir. Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse;.
* a) Gayrimenkul satış kazancı nedeniyle kurumlar vergisi ödemezler.
* b) Tapu harcı ödemezler.
* c) Satış KDV'ye tabi tutulmaz.
Ancak, satıştan doğan kazanç nedeniyle yüzde 15 stopaj öderler (KVK. geçici md. 28).
