Kiracı ve evsahibine şok

Kiracı ve ev sahipleri, kira artışını düzenleyen iki vergi yasasındaki boşluk nedeniyle iki arada bir derede kalmış durumda

Kira Yasası, program gereği en fazla yüzde 10 artışa izin verirken, Gelir Vergisi Yasası minimum yüzde 30 artış öngörüyor

2001 yılında, kiracıların ve malsahiplerinin işi çok zor. Deyim yerindeyse, "iki arada bir derede" kalmış durumdalar. Bir yasaya göre, kiraların yüzde 10 oranında artırılması, bir başka yasaya göre de, yüzde 30 oranında artırılması gerekiyor.

Kira yasası, malsahibine diyor ki; "2001 yılında işyeri ya da konut kiralarını 2000 yılındaki kiranın en fazla yüzde 10'u kadar artırabilirsin". Gelir Vergisi Yasası da diyor ki; "2001 yılı kira gelirini, emsal kira bedeline göre beyan ederken, 2000 yılı emsal kira bedelini en az yüzde 30 artırman gerekiyor".

Emsal kira bedeli
Gayrimenkul sahipleri, gayrimenkullerini "konut" ya da "işyeri" olarak kiraya verdiklerinde, elde ettikleri kiranın bir yıllık tutarı, 2001 yılında; konutlarda yıllık 700 milyon lirayı, işyerlerinde ise yıllık 4 milyar 900 milyon lirayı aşıyorsa, Ocak 2002'de yıllık gelir vergisi beyannamesi verecekler. Ödeyecekleri verginin oranı da, (fon payı dahil) yüzde 22'den başlayacak ve yüzde 49.5'e kadar uzanacak.

Bu arada, beyan edilen kira tutarı da denetlenecek. Kiranın denetiminde bir ölçü var. Gelir Vergisi Yasası'nın 73. maddesinde yeralan bu ölçüye göre; konut, dükkan, mağaza, depo, arsa ve arazi de, beyan edilmesi gereken asgari yıllık kira, bu gayrimenkullerin "emlak vergisi değeri"nin, yüzde 5'inden düşük olmayacak. Buna göre, vergi değeri 40 milyar lira olan bir konutun, yıllık kirasının en az 2 milyar lira olarak beyan edilmesi gerekiyor. Değeri 100 milyar lira olan bir işyerinin de, beyan edilmesi gereken kirası en az 5 milyar TL olacak.

2001 yılı emlak vergisi değeri, 2000 yılı değerinin yüzde 30 fazlası olacak. (Bkz. 30 Kasım 2000 tarih ve 2000/1694 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı) Buna göre, 2000 yılında gayrimenkulünün vergi değeri 100 milyar lira olan ve bunun yüzde beşi olan emsal kira bedelini 5 milyar lira olarak bildirmek zorunda olan bir kişi, 2001 yılında evinin değeri yüzde 30 artışla 130 milyar lira olacağı için, en az 6 milyar 500 milyon lira kira beyan etmek zorunda olacak. Yani, bildirmesi gereken kirayı yüzde 30 artıracak. Hemen belirtelim, emsal kira bedeli esasına göre hesaplananın üzerinde kira geliri beyan edenler açısından, ortada bir sorun yok.

Şimdi ne olacak?
Malsahipleri kira yasasına göre yüzde 10, vergi yasasına göre de "emsal kira bedeli" uygulayıp yüzde 30 oranında artış yaparsa ve aradaki farkın vergisini cebinden öderse sorun yok. Ancak, kiracısına, "vergi yasalarına göre, 2001 yılında emsal kira bedeli esasına göre beyan etmem gereken kira tutarını, yüzde 30 artırmak zorundayım O nedenle, sen de kirayı yüzde 30 artıracaksın" derse, kiracıyla ihtilafa düşecek ondan sonra ver elini mahkeme...

Kira yasası hazırlanırken, Gelir Vergisi Yasası'nın "Emsal Kira Bedeli" ile ilgili maddesi gözden kaçınca, bu sorun ortaya çıktı. Yetkililerin, bu konuda resmi bir açıklama yapmamaları da, kafaları iyice karıştırdı.

Özetle, iki ayrı yasaya göre ortaya çıkan yüzde 10'luk ve yüzde 30'luk kira artışı, hem kiracıların hem de malsahiplerinin başını ağrıtacağa benziyor.

Aslında, emlak vergisi değerinin artışından kaynaklanan "Emsal kira bedeli" ile ilgili bu çelişkiye biz 1 Aralık 1998 tarihli Sabah'da dikkati çekmiştik. Ancak nedense gözardı edildi. Sorun büyüdü, bu noktalara geldi... Oysa, kiralara sınırlama getiren düzenlemede, "Gelir Vergisi Kanunu'nundaki, emsal kira bedeli esasının uygulanmayacağı" yönünde bir hükme yer verilseydi, bu sorun ortaya çıkmazdı.

Bakalım, şimdi kiralar kira yasasına göre yüzde 10, Gelir Vergisi Yasasındaki emsal kira bedeli esasına göre yüzde 30 artınca ne olacak? İzleyip göreceğiz...

Maliye vergi değerini soruyor
Kİra gelirini beyan edenler, gayrimenkullerinin vergi değerini de bildirmek zorundalar.

Kira geliri elde eden tarafından, Ocak ayı sonuna kadar verilecek olan Gelir Vergisi beyannamesinin "Gayrimenkul Sermaye İradına İlişkin Bilgiler" tablosu doldurulurken, gayrimenkulün;

* Bulunduğu mahalle ve semt,

* Adresi,

* Konut ya da işyeri olma durumu ve

*Vergi değeri'nin bildirilmesi isteniyor.

Gayrimenkulün vergi değerinin sorulmasının nedeni, "emsal kira bedeli kıyaslaması" ile ilgili. Bildirilen yıllık kira tutarı, vergi değerinin yüzde 5'inden az olursa emsal kira bedeli esasına göre, vergilendiriliyor.