Konutta değerleme 'ipotek' altında!

Türkiye'de, yaz ayları, bayram ve seçimin de etkisiyle gayrimenkul sektöründe yaşanan durgunluk, değerleme şirketlerini de etkiledi. Hem şirketler hem de ev almak ya da satmak isteyenlerin değerleme hizmeti talebi, bahar aylarına oranla yüzde 50 civarında düşüş gösterirken, Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Derneği Başkanı Selim Akçaharman'ın belirttiği gibi konut ve işyerini ipotek ettirip ticarete atılanların sayısında artış yaşanıyor. Akçaharman, bu tür hizmet talebinin eskiden tek tük olduğunu, şimdi ise kendi şirketlerinin tüm iş hacminin yüzde 20'sini oluşturduğunu söyledi. Türkiye'de SPK lisanslı 23, SPK lisanssız 100'lerce değerleme şirketi olduğunu dile getiren Akçaharman, gayrimenkul değerleme ile ilgili sorularımızı yanıtladı.

* Gayrimenkul değerleme yöntemleri ne?
Gayrimenkul değerlemede kabul görmüş üç yöntem var. Bunlardan birincisi emsal karşılaştırma. Bu yöntemde pazar analiz yöntemleri kullanılıyor. Tabi bol miktarda emsal olması gerekiyor. Benzer tarz konutlar, işyerleri, mesela aynı tipten 100 bina gibi fiziki, coğrafi ve inşaat açısından aynı binalar. Bu yöntem binaların yanı sıra özellikle arsaların değerlemesinde sıklıkla kullanılıyor. Bu yöntemin Türkiye'de bulunmakla ilgili bir sıkıntısı var. O da, sağlıklı veri tabanlarının olmaması. Yani sağdan soldan duyduğunuz değerlere inanmanız gerekiyor. Tapuya gidip baktığınızda, değerinin altında beyan edildiğini görüyorsunuz ve bu da sıkıntıya yol açıyor. Kendinize güvenmek zorundasınız. İkincisi maliyet yönetimi yöntemi. Mesela ücra bir yerde bir fabrika varsa ve bunun değerlemesini yapıyorsanız, "Bugün bu fabrika kaça mal olurdu" sorusuna cevap arıyoruz. Buna altyapı , inşaat ve arsa maliyetini koyuyoruz, amortismanı da düşüyoruz. Üçüncüsü de direk gelir getiren gayrimenkuller için uygulanan yöntem. Şehrin merkezindeki bir mağaza gibi çok değerli gayrimenkullerin değeri, gelir performansına göre hesaplanıyor. Farklı kapitalizasyon oranları göz önünde tutuluyor.

* Gayrimenkul değerlemesinde en önemli etken ne?
Lokasyon, gayrimenkulün her şeyi. Adından da anlaşılacağı gibi gayrimenkul taşınmaz varlık demek. Böyle olunca o toprağa bağlısınız. Bundan sonra, binanın kalitesi, kullanım amacı, fiziki koşulları ve teknolojisi geliyor. Binanın kaliteli olmaması, arsanın da değerini düşürüyor.

* Değerleme hizmetleri talebinde bir artış oldu mu?
Bizim işlerimizdeki artış, kredi pazarına bağlı olarak değişiyor. Son dönemde daha çok ticari konularda faaliyetlerimiz var. İnsanlar kendi gayrimenkullerini ipotek ettirip konut kredisi alıyor ve bunu ticaret için kullanıyor. Eskiden tek tük gelirken artık bu tarz değerlemeler tüm iş hacmimizin yüzde 20'sini oluşturuyor. Konut kredilerinde ise çok artış yok. Hatta bahar aylarına göre yüzde 50 civarında düşüş var.

* Değerleme uzmanları birbirleriyle yardımlaşıyor mu?
Tabi. Bizim en iyi kaynaklarımızdan biri de diğer değerleme uzmanları. Bunun için iletişim çok önemli. Zaten bizim derneğimizin amaçlarından birisi de bu. Sağlıklı rakama ulaşamazsanız doğru ürün de çıkaramazsınız. İstatistik verileri alıp, standart sapmasını hesaplayıp, ortalamayı da aldıktan sonra ortaya bir rakam çıkıyor. Ama bununla bitmiyor, değerleme uzmanlarının kanaati de çok önemli.