Yapı Kredi Koray Genel Müdürü Hakan Kodal, 2005'teki konut satışlarını, "Herkes alıyor, kalmayacak" paniğiyle gelişigüzel satın alınan sezon sonu indirim dönemine benzetti.
Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Hakan Kodal, 2005 yılında Türkiye'de konut satışında görülen canlılığı, indirimli satış dönemine benzetti. "Herkes alıyor, ben almazsam kalmaz diye hesapsız kitapsız alımlar yapıldı" diyen Kodal, 2006'da müşteri davranışlarının 'yeni sezon açılışı' sükunetinde olacağını söyledi. Kodal, "Kış indirimi biter, vitrine yazlıklar asılır. Müşteri hemen almaz, önce biraz daha havalar ısınsın diye bekler, sonra mağazalar arasında karşılaştırma yapar. İşte 2006 öyle bir yıl olacak. Sağlıklı olan da budur" dedi.
* Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2005 yılı istatistiklerini açıkladı. Nasıl değerlendiriyorsunuz? Evet, Türkiye genelinde 1.2 milyon adet konut satılmış, bunun 206 bini İstanbul'da. Yani, İstanbul dışında da bir hareketlilik var. Üstelik bu rakamlar henüz teslim edilmemiş, satış vaadi sözleşmelerini kapsamıyor. Bunun üzerine henüz tapusu alınmamış satışları da eklersek, 1.2 milyon 1.5 milyona çıkacak.
* 2006 nasıl bir yıl olur? Konut kredisi kullanım oranı hala yüzde 15'lerde. Bu da düşük. Ama 2004'e kadar yüzde 3'lerdeydi. Bu yıl yüzde 20-25'lere çıkar tahminim. Yine de büyük bir kesim konut kredisi almadan konut alıyor. Kısa vadede reel faizlerin düşmesini beklemiyoruz. Faizler 0.99 deniyor ama gerçek maliyetler yıllık yüzde 12-13'lerde. Bunların yüzde 10'ların altına düşmesini beklemiyoruz, belki 10.5-11 olur. Böyle olunca konut kredilerinin tetikleyeceği bir talep olmaz. Yani 2005'teki işlem sayısını 2006'da tutturamayabiliriz. Geçen yılki satışlar panik alım yarattı. Yani gidersiniz bir mağazaya indirim vardır, herkes alıyordur. 'Ben de alayım, kalmayacak'
diye hesap kitap yapmadan alırsınız. Oysa bu yıl, hazır giyimdeki yeni sezon açılışına benzetilebilir. Müşteri daha sakin alır, durur, bekler. 2006'da fiyatlarda düzeltme olacak, ama sert hareket olmaz. 2006, 2005 gibi herkesin 1'e 5 kazandığı bir yıl olmayacak. Daha sağlıklı bir piyasa olacak.
NORMALLEŞME DEVRİ * Fiyatlarda düzeltme demek, belli bölgelerde düşüş anlamına mı geliyor? Belli bölgelerde düzeltmeler olur ama yüzde 5-10'luk. YTLbazlı fiyatlar o kadar artmadı, dolar bazlı fiyatlar daha çok arttı. Lüks konutlardaki fiyatlarla orta sınıf konut arasındaki fiyat farkı azaldı. Buna bakınca bir düzeltme olacağını düşünüyorum. Hem müşteri hem proje geliştirici bazında kimileri tokat yiyecek. Piyasa hızlı giderken iyi de olsa kötü de olsa işlem gerçekleşir, ama piyasa normal çalışmaya başladığı zaman insanlar daha seçici olmaya başlayacak.
* Gayrimenkul yatırımının mantığı nasıl olmalı? Gayrimenkul piyasasında dünyanın hiçbir yerinde bir yılda yüzde 50-70 getiri olmaz. Normali her yıl reel yüzde 10-15'tir. Aynı zamanda tamamını ödemek yerine yüzde 6-7 reel borçlanma faiziyle borçlanıp yüzde 15 kazanmak akılcıdır. Şöyle örneklersek, diyelim ki 100 YTL'ye daire aldınız 1.5 yıl sonra 120 oldu değeri. Ama onu alırken cebinizden 40 yatırdınız. 60'ını da krediyle aldınız. 1.5 yıl sonra 120'ye sattığınız zaman krediniz 60'sa 60 kalıyor. Ana para 40 yatırmıştınız, yani 1.5 yılda yüzde 50 kazandınız demektir. Gayrimenkulün mantığı budur. Türkiye'de gayrimenkul yatırım felsefesi değişmeli. Ama bu ancak borçlanma maliyetlerinin düşmesiyle olur.
