Gayrimenkullerle ilgili ince noktalar

Türkiye'de 18 milyon "emlak vergisi" mükellefi var. Bu da, her ailenin bir ya da birden fazla gayrimenkulü olduğu anlamına geliyor.

Gayrimenkulleri ilgilendiren, çok sayıda "vergi" ve "harç" ve bunlarla ilgili bazı "ince noktalar" var. Ülkemizde, kanunları bilmemek mazeret sayılmadığı için, vatandaşların çeşitli yasaları virgülüne kadar bilmeleri gerekiyor. Özellikle "ince noktaların" çok iyi bilinmesi, çok önemli avantajlar sağlıyor...

Önceki gün, gayrimenkul kira gelirlerinin vergilendirilmesi konusunu, ayrıntılı olarak açıklamıştık. Bugün ise, 2001 gayrimenkullerle ilgili diğer vergi ve harçları, gayrimenkul alım-satımındaki ince noktaları ve gayrimenkul satış kazancının vergisinin nasıl hesaplanıp vergilendirileceğini açıklayacağız.

EMLAK VERGİSİ
18 milyon civarında emlak vergisi mükellefi, 2001 yılında emlak vergilerini, geçen yıla kıyasla yüzde 30 zamlı ödeyecekler. Çünkü, 1 Ocak 2001'den itibaren, gayrimenkullerin, emlak vergisine esas değeri yüzde 30 oranında artırıldı.

Artırılan değer üzerinden hesaplanan vergiler, aşağıdaki oranlara göre ödenecek.

Emlak vergisinin birinci taksiti mart-nisan-mayıs, ikinci taksiti de Kasım 2001'de ödenecek.

Emeklilere vergi yok
Türkiye sınırları içinde tek meskeni olup, gelirleri yalnızca kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunanlar ya da bunlardan kendi üzerine kayıtlı meskeni olmayanların, sözkonusu kurumlardan aylık almayan ve herhangi bir geliri bulunmayan eşlerinin aynı nitelikteki meskenleri için, emlak vergisi oranı 2001 yılı için yüzde sıfır olarak belirlenmiştir.

Şehitlerin dul ve yetimlerine ve gazilere ait tek meskenlerde de, emlak vergisinin oranı 2001 yılı için yüzde 0'dır. Ancak yazlık konutlar bu avantajdan yararlandırılmaz.

ÇÖP VERGİSİ % 28 ARTTI
Asıl adı "Çevre Temizlik Vergisi" olan ancak halk arasında "Çöp Vergisi" olarak adlandırılan vergi de, 2001 yılında yüzde 28 zamlı ödenecek.

Çöp vergisinin mükellefi, her ne şekilde olursa olsun binaları kullananlardır. Boş bulunan binalarda, bu verginin mükellefi binaların malikleri ya da malik gibi tasarruf edenler oluyor.

Yıllık olarak tahakkuk eden çöp vergisi, her yıl emlak vergisinin taksit sürelerinde yani birinci taksiti mart-nisan-mayıs aylarında, ikinci taksiti de, Kasım 2001'de olmak üzere iki eşit taksitle ödeniyor.

GAYRİMENKUL ALIMINA ÇİFTE ZAM
2001 yılında gayrimenkul satın alacak olanlar, iki ayrı artışla karşı karşıyalar.

1- Gayrimenkulün alım-satıma esas asgari tapu değeri, 2000 yılı emlak vergisi değerinin yüzde 56 oranında artırılmış tutarından düşük olamayacak.

2- 2000 yılında yüzde 1.25 olan alım satım harcı, 2001 yılında yüzde 1.50 olacak. Bu harcı alıcı ve satıcı ayrı ayrı ödeyecekler. Gayrimenkullerle ilgili bazı harçların yeni oranları, aşağıdaki gibi.

EMLAK ALIMINDA İNCE NOKTALAR
Gayrimenkul almak isteyenler için şu anda dönem çok uygun. Faizlerin yükselmesi nedeniyle, gayrimenkule olan talebin azalması, gayrimenkul fiyatlarını da aşağı çekti. Gayrimenkul alacak olanların, vergiler ve harçlar yönünden bazı ince noktalara dikkat etmeleri gerekiyor. Bunlar sırasıyla aşağıdaki gibi.

1) Gayrimenkulün geçmiş vergi borcu
Özellikle eski gayrimenkul alanların, gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini, başka bir anlatımla emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır. Bunun en pratik yolu, satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşı da birer fotokopisini saklamaktır.

Emlak Vergisi Yasası'nın 30. maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincirleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini, daha sonra önceki sahibine rücu edebilir.

2) Gayrimenkulün tapudaki değeri
Gayrimenkulün tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.

a) Gelir vergisi açısından
Gayrimenkullerin, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan kazancın "değer artışı kazancı" olarak beyan edilip, gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK. geçici md. 56/D-6). Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları sözkonusu olanların, gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kâr çıkar.

b) Harç yönünden
2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını, tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür.

Bu durum, özellikle kamu görevlilerini "mal beyanı" yönünden, önümüzdeki yıllarda da, vergi mükelleflerini "Nereden buldun?" sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.

c) Harcın oranı yönünden
Gayrimenkul alımı sırasında, hem alıcı hem de satıcı, tapu harcına esas değer üzerinden, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

3) Emlak vergisi beyannamesi
Gayrimenkul alanların, "o yılın sonuna kadar" emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Buna göre, örneğin Ocak 2001'de gayrimenkul alanların, en geç 31 Aralık 2001'e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor (EVK. md. 23/c). Emlak vergisi ise izleyen yılda yani 2002'den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Gayrimenkulün, bütçe yılının son üç ayı içinde, örneğin kasım ayında alındığı durumlarda, emlak vergisi beyannamesi, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren "üç ay içerisinde" verilir (EVK. md. 23).

4) Eşe ve çocuğa alınan gayrimenkul
Gayrimenkulün, eş ve çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde, "ivazsız" yani karşılıksız bir intikal sözkonusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş ya da çocuğun, beyanname verip, yüzde 5- l5 arasında oranı değişen veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe ya da çocuğa gayrimenkulün bedelini "borç olarak" vermesi halinde, herhangi bir vergileme sözkonusu olamaz.

5) Nereden buldun sorusu
Gayrimenkul alanlara, gayrimenkulün bedelini "Nereden buldun?" şeklinde soru yöneltilmesi, bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar ertelenmesi nedeniyle sözkonusu değildir.

İşyeri kira gelirinin vergisi

Aylık kira tutarı (TL)	Yıllık kira tutarı (TL)	Ödenecek gelir vergisi ve fon tutarı (TL)	İade edilecek gelir vergisi ve fon tutarı (TL)
400 milyon	4.8 milyar	Yok	203.5 milyon
500 milyon	6 milyar	Yok	220 milyon
750 milyon	9 milyar	Yok	233.7 milyon
1 milyar	12 milyar	Yok	151.25 milyon
1.3 milyar	15.6 milyar	Yok	52.2 milyon
1.5 milyar	18 milyar	68.7 milyon	Yok
2 milyar	24 milyar	481.2 milyon	Yok
3 milyar	36 milyar	1.306.2 milyon	Yok

DÜZELTME
Önceki gün yayınlanan "Kira gelirlerini beyana hazır mısınız?" başlıklı yazıda yayınlanan tablonun son iki sütunu teknik bir hata sonucu yer değiştirmiştir. Doğrusu yandaki gibidir. Düzeltir, özür dileriz.

YARIN
Gayrimenkul satışında ince noktalar