 |
 |
| 30.03.2000 |
| Anasayfa |
| Son Dakika |
| Haber İndeksi |
| Yazarlar |
| Günün İçinden |
| Politika |
| Ekonomi |
| Dünyadan |
| Spor |
| Magazin |
 |
| Sabah Künye |
|
| Sofra |
| Bizim City |
| Sizinkiler |
| Para Durumu |
| Hava Durumu |
| İstanbul |
| İşte İnsan |
| Astroloji |
| Reklam |
| Sarı Sayfalar |
| Arşiv |
| E-Posta |
|
|
|
|
|
|
|
| Win-Turkce US-Ascii |
| © Copyright
2000 MERKEZ GAZETE DERGİ BASIM YAYINCILIK SANAYİ VE TİCARET A.Ş. |
|
Emlağı kredi canlandıracak
Gayrimenkulde ertelenen talep, faizlerin düşmesi ve uzun vadeli kredilerle çözülmeye başladı. Ancak beklenti, yılın ikinci yarısında faizlerin daha da düşmesiyle talebin patlaması Ekonomik program nedeniyle düşen mevduat ve kredi faizleri, son iki yılı durgun geçiren gayrimenkul sektöründe ilk kez gerçek anlamda bir canlanma umudu yarattı. Gayrimenkulde şişen fiyatlar kriz döneminde düşerek gerçek değerine oturdu; ardından bankaların uzun vadeli konut kredileri de baskı altındaki talebin rahatlaması için ilk adım oldu. Art arda açıklanan konut kredilerinde ilk kez 20 yıl gibi uzun vadeler piyasaya çıkınca, ertelenen talep canlanmaya başladı ve 2000'in ilk üç ayında satışlar yüzde 15-20 oranında arttı. Ancak içinde bulunduğumuz günler, gayrimenkul almak isteyen "temkinli" yatırımcılar için banka kredileri, faizler ve piyasanın incelendiği, yani hem finansal açıdan hem de konuta yönelik soruşturmaların yapıldığı günler. Sektör temsilcilerinin görüşü de; dolar bazında aylık yüzde 1.20, yıllık yüzde 15.4 faizle konut kredisinin henüz talebi patlatacak kadar cazip olmadığı yolunda. Gerçekte talebin patlaması, aylık yüzde 0.90, yıllık yüzde 11.5 faiz düzeyinde olacak. Bu koşulların oluşması da uzak değil; 2000'in ikinci yarısından itibaren daha düşük faizleri konuşuyor olacağız.
ÖRNEK ÖDEME TABLOSU
* (Her yıl yenilenecek)
* Şimdi faizler düştü, para gidecek yer arıyor. Faiz cazibesini kaybedince, gayrimenkule olan ilgi arttı. Bankaların uzun vadeli kredileri de gayrimenkul yatırımlarını cazip hale getiriyor.
* Konut kredi faizleri şu anda dolar bazında aylık yüzde 1.20, yıllık yüzde 15.4. Ancak piyasalarda 2000'in ikinci yarısında bu oranların aylık yüzde 0.90, yıllık yüzde 11.5 düzeyine inmesi beklentisi var.
* Faizlerin de düşmesiyle yüzde 15-20 oranında canlanan piyasaların, gerçek patlamayı, faizlerinin yukarıdaki oranlara düştüğünde yaşaması bekleniyor.
* Sektör yetkilileri, gerçek ihtiyaç sahiplerine, "İstediğiniz evi bulursanız alın" önerisinde bulunuyorlar. Ancak, borsa yatırımcısı mantığıyla düşünenler açısından, çukurun dip noktasının Eylül ayı olacağı belirtiliyor.
EMLAK satışlarında 2000'in ilk üç ayında faizlerin de düşmesiyle geçen yıl ortalamasına göre yüzde 15 artış oldu. İkinci patlamayı da eylül-ekim aylarında, yılın ikinci yarısındaki gelişmeler sonucunda yaşayacağız. O zaman bir yüzde 15 daha canlanma bekliyoruz. Eğer yatırımcı bir evi çok beğendiyse ve oturmak için konut almayı düşünüyorsa, bence almak için uygun bir zaman. Çünkü bir daha bulamayabilir. İkinci patlamayı beklemesin. Ancak, borsa yatırımcısı mantığıyla düşünenler açısından, çukurun dip noktası eylül gibi görünüyor. Yüzde yüz yatırım amaçlı alışlar için eylül-ekim en uygun dönem. Yeni projelerin çoğu da faizler iyice düştüğünde ortaya çıkacak.
İzzet Garih "100 bin dolarlık birikiminizi nasıl değerlendirirdiniz?" sorusunu da şöyle yanıtlıyor:
"Ben portföy mantığıyla bakıyorum. Bu parayı 20'şer bin dolardan beş parçaya kırmalı, borsa, döviz, devlet tahvili, faiz ve gayrimenkule yatırmalı.
Portföyün yüzde 3-5'ini dünya üzerinde kıymetli metal fiyatları çok düştüğü için kıymetli metallerde bulundurmayı uygun buluyorum. Avrupalı fon yöneticileri altın ve gümüşe geçmeye başladılar."
Yenİ para ve kur politikası kredi faizlerine yansıdı. Hem vadeler uzadı, hem de faizler düştü. Ancak gerçek bir canlanma için bankaların 25-30 yıl vadeleri telaffuz etmesi gerek. Yıllık yüzde 9-12 faiz trendi lazım ki faizler aylık 0.95'in altında olsun. Bunun için de yurtdışı fonlarını Türkiye'ye getirmek gerek. Şu andaki uygulamada proje finansmanı geçmiyor, mutlaka bir konutta iskan ediliyor olma şartı aranıyor. Bankalar da üreticiler de ısınma hareketinde. Üreticiler maliyetin altında ya da çok küçük kar marjlarıyla arzda bulunuyorlar. Nisan-Mayıs-Haziran 15'e kadar satın alım için en uygun zamanlar. Haziran ile birlikte "tok satıcı" dönemi başlıyor.
O tarihe kadarki dönemi değerlendirmek gerek. Eylül'de de iyimserlik doruğa ulaşacak. Şu anda kimse 100 bin doların üzerinde konut kredisi kullandırmak istemiyor. Emlak sektöründe finansal beklentileri gözönüne alıp, daha ucuz kredi alacağız diye konut alımını ertelemek daha yüksek fiyattan konut almaya neden olacaktır. Yeni projelere duyarlı olmak gerek çünkü bunlar hep lansman değerinden satışa çıkar.
Son iki yılda yaşanan daralmadan sonra; konut kredilerinin de etkisiyle gayrimenkule olan talep, arzdan çok daha hızlı artacak. Hazine bonolarındaki faizlerin yüzde 10 ve altına inmesiyle gayrimenkulün faizle karşılaştırılabilir bir getirisi olmayacak. Talebin uzun vadeli kredilerle artması ve arsa üretiminin sınırlı olması nedeniyle 2-3 yıllık dönemde gayrimenkuldeki getirinin, faizin 5-10 puan üzerinde olması ihtimali yüksek Fiyat dalgalanmalarının en alt noktasındayız. Yüksek kâr ve getiri için şu anda girmekte fayda var, fiyatlar bundan daha düşük olmayabilir. Bu yılın gayrimenkul için yatırım dönemi olduğunu söyleyebiliriz ancak yatırımın realize edileceği bir yıl değil.
1) Gayrimenkul alım-satım harcı
Gayrimenkul alım satımında, ödenen harç, 1 Ocak 2000'den itibaren yüzde 1.25 oldu. Buna göre, 40 milyar lira üzerinden satılan bir ev için, hem satıcı hem de alıcı 500'er milyon lira tapu harcı ödeyecekler.
2- Dört yıl içindeki satışların gelir vergisi
Gayrimenkulün iktisap (edinme) tarihinden itibaren dört yıl içinde satılması halinde, kazanç değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi tutuluyor . Dört yılık süre geçtikten sonra elde edilen kazanç ise vergiye tabi değil. Gayrimenkul satışında, vergiye tabi kazanç çıkması halinde, kazancın 3.5 milyar lirayı aşan kısmı üzerinden, yüzde 20-45 arasında değişen bir tarifeye göre gelir vergisi ödeniyor.
3- Kiraya verilmesi
Kira geliri elde eden vatandaş, izleyen yılın Ocak ayı içinde yıllık gelir vergisi beyannamesi vererek kiraları beyan edecek.
a) Beyana esas kira
Konutların, beyan edilecek olan kira geliri, 2000 yılı içinde "tahsil edilen" tutardır.Konutlar arkadaşlara "bedelsiz olarak" oturmaları için tahsil edilmişse, 2000 yılı emlak vergisi değerinin yüzde 5'i yıllık kira tutarı olarak esas alınıp, buna göre beyanda bulunulacak.
b) Verginin hesabı ve ödenmesi
Kira geliri elde edenlerin 1-31 Ocak 2001 arasında, kira gelirlerini beyan etmeleri gerekiyor. Beyanname doldurulurken, 2000 yılında tahsil edilen yıllık kira tutarından, öncelikle, "630 milyon liralık istisna" düşülecek. Kalan tutardan da ya "yüzde 25 götürü gider" ya da "gerçek gider" düşülecek. Kendisi, bir başka konutta kirada oturanların, gerçek gider yöntemini seçmelerinde yarar var. Bunun dışındakiler, "götürü gider" yöntemini seçerlerse, hiçbir belge olmaksızın, yüzde 25 götürü gider düşebiliyorlar.
Kira gelirinin yanı sıra, ayrıca "ücret geliri" elde edenler varsa, ücretlerini beyannameye dahil etmezler.
Konut kira geliri olanların ayrıca, stopaja (yani vergi kesintisine tabi tutulan) banka mevduat faizi, döviz tevdiat hesabı faizi ya da repo gelirleri varsa, bu gelirlerini de, tutarı ne olursa olsun beyan etmeyecekler. Sadece konut kira gelirini beyan edecekler.
İstisna ve giderler düşüldükten sonra kalan tutar, vergi matrahı olacak.
ŞÜKRÜ KIZILOT
|
Copyright © 2000, MERKEZ GAZETE DERGİ BASIM YAYINCILIK SANAYİ VE TİCARET A.Ş. - Tüm hakları saklıdır