10 YIL VADELİ
Mortgage, Türkiye'de kullanılan anlamıyla ipotek sistemi, konut sahibi olmak isteyen kişinin, yüzde 35 peşinat 10 yıl vade ve yıllık yüzde 12 faizle borçlanarak ev sahibi olması üzerine kurulu. Mortgage, proje geliştiren inşaat firmaları ile finans şirketlerinin birarada olacakları bir örgütlenmeyi sağlayacak. Yapılanmanın oluşturulmasıyla yaratılan fon, ev alacaklara plase edilecek. Son noktada inşaat şirketlerine dönen bu organizasyon içinde oluşan para, ikinci piyasada dünyadaki çeşitli fonlara satılacak. ABD'de yüzde 7 faiz ve yüzde 10 peşinat ile işleyen Mortgage Sistemi, Türkiye'nin enflasyonist yapısından dolayı ancak yüzde 35 peşinat ve yüzde 12 faizle uygulanabilecek. Faiz oranı peşinat miktarının yükselmesi durumunda yeniden belirlenecek.

Özellikle finansman olanakları kısıtlı, düşük ve orta gelirlilerin faydalanması için düşünülen sistemde banka desteği ile birlikte çarkın dönmesi açısında organizasyon içinde müteahhitlerin de olması gerekiyor. Victor Politis ve ortağı Türel-Türel, büyük inşaat şirketleriyle işbirliği olanaklarını oluşturmaya çalışıyor.

Kaynak kaçIyor
Konut yatırımcılarına Mortgage Sistemi'ni anlatan ve soruları yanıtlayan Victor Politis, 6 milyon nüfuslu İsrail'de bile Mortgage'nin yıllık cirosunun 6 milyar dolara ulaştığını söyledi. Politis şöyle konuştu:

"Türkiye'de organize bir Mortgage oluşmaması, hepinizin çok önemli bir likidite kaynağını kaçırdığınız anlamına geliyor. Bir özel bankanın, bu sistemin ilk yatırımcısı olması gerek. Uluslararası fonlar ondan sonra buraya gelmeye başlayacak. Sigorta araçları da uluslararası yatırımcıları risklerden koruyacak. Türkiye'de akılcı bir finans kaynağı bulunamadığı için müteahhitlerin işi çok zor. Bu nedenle bir çok proje gereğinden uzun sürüyor. Bu sistem Türkiye ekonomisinin çehresini değiştirecek."

Risk hep var
Türkiye'de piyasanın çok dinamik olduğunu belirten ve eski SSCB'yi örnek veren Politis, "Orada yapılamaz denmişti ama uluslararası fonlardan para geldi. Türkiye eski SSCB yanında cennet kalır. Bir kere kökleri eskilere dayanan bir özel sektörü var. Bir projenin yapısı düzgünse ve uluslararası piyasalara tanıtımı iyi yapılırsa para mutlaka gelir. Ancak kötü projelerde ülke riski düşünülür. Ev satın alana kredi vermek en iyi risklerden biridir. Çünkü en büyük istikrarsızlıkta bile kimse evini boşaltıp gitmez" diye konuştu.

Mortgage, banka ya da fon, müteahhit firma ve müşteri üzerine kurulu.

Sözgelimi 100 bin dolarlık bir evi Mortgage Sistemi ile satın almak istediniz. Yüzde 35'i yani 35 bin doları peşin olarak müteahhit firmaya ödeniyor.

Geri kalan 65 bin dolar için banka ya da fon devreye giriyor. Bu parayı müteahhit firmaya ödüyor; müşteriye kredi verir gibi kullandırıyor.

Müşteri 10 yıl süreyle yıllık yüzde 12 faizle dolar bazında borçlanmış oluyor. Ancak müteahhit firma parasını peşin aldığı için inşaatın yapım süresi kısalıyor.

Bu sistemde banka müşteri için özellikle hayat sigortası istiyor. Müşterinin vefat etmesi durumunda kalan borcu sigorta şirketi ödüyor.

Banka ya da fon böylesi ipotek sistemini finanse etmek için uluslarası menkul kıymet piyasalarında ipotek hisseleri ihraç ediyor. Sadece ABD'de bu tip hisselerin miktarı 4 trilyon doları buluyor.

Türkiye'de de bu sistemle uygulamanın ilk yılında 500 milyon dolarlık bir para girişi olması bekleniyor.

GAZETEMİZ yazarı ve vergi uzmanı Dr. Şükrü Kızılot da konferansta yeni emlak beyannamelerindeki incelikleri anlattı. Kızılot, emlak vergisi beyannamesini yenilemek isteyen mükelleflerin, sahip oldukları bütün gayrimenkullerin beyanını yenilemelerinin şart olmadığını, sadece değerini düşürmek ya da yükseltmek istedikleri gayrimenkul için beyanname vermeleri gerektiğini belirterek diğer incelikleri sıraladı:

* 1998 yılı genel beyan döneminde beyanname vermiş olanların yenileme şansları var. Bir de 1998'de yeni gayrimenkul edinenler haktan yararlanabilecek.

* Önceki beyan değeri aşağı çekilebilecek. Ancak yeni değer 1998 yılı için yüzde 77.8 artırılması suretiyle bulunacak değerden düşük olmayacak.

* Yenileme beyannamesinde gösterilen değer, 2000 ve izleyen yıllarda ödenecek emlak vergisi için esas alınacak.

* Yeniden verilecek beyannameler, eski beyanları değiştirmeye yönelik olduğundan, yeni beyannameler üzerinden eğitime katkı payı alınmayacak.